По информации Ассоциации туроператоров России, 155 тыс. российских туристов посетили Бали в 2023 году. Таким образом, в сравнении с допандемийными показателями спрос на посещение райского острова вырос на 20%. Сегодня Бали выбирают не только для зимовки, но и для переезда. О том, как инвестировать в недвижимость на Бали в 2024 году «Стройгазете» рассказала заместитель председателя совета директоров Mayalanya Group Мила Гребенщикова.

Почему Бали привлекает инвесторов?

В 2021 году экономика страны начала восстанавливаться после пандемии и выросла на 5%. В марте 2024 инфляция составила всего 3%.

Основной источник дохода на острове — туриндустрия. Туристы обеспечивают большую часть прибыли (80%). Этим объясняется в том числе рост интереса к недвижимости.

Например, в 2023 году количество сделок с недвижимостью среди россиян увеличилось в 1,5 раза за счет того, что аренда односпальных и двуспальных вилл и апартаментов выросла на 20% и 36% соответственно по отношению к прошлому году.

В сектор недвижимости инвестируют в основном иностранцы: 90% инвесторов — европейцы, австралийцы. Для них Бали — красивое место, где по доступным ценам можно купить или снять жилье. Европейцы расплачиваются в евро, что выгодно владельцам вилл и апартаментов, которые сдаются в аренду.

Юридические особенности покупки недвижимости на острове

Оформлять недвижимость в полную бессрочную собственность на Бали иностранцы не могут. Самые популярные формы владения землей среди иностранцев — leasehold и в некоторых случаях freehold.

Leasehold

Данный тип аренды позволяет иностранным физическим или юридическим лицам использовать здания на земле, принадлежащей основным держателям в течение фиксированного времени.

Срок аренды — 25-30 лет с возможным продлением. При этом по договоренности с застройщиком и собственником земли срок можно увеличить. Новую цену аренды устанавливают эксперты, после того как проанализировали цены в конкретном районе. Сначала приглашается три эксперта: один — со стороны собственника земли, еще один — со стороны застройщика и один независимый.

Данная форма собственности привлекает инвесторов за счет того, что недвижимость в leasehold значительно дешевле, чем во freehold. Окупается такая недвижимость за 5-8 лет.

На Бали выгоднее всего приобретать объект на старте строительства, чтобы к его завершению (2-3 года) он вырос в цене (на 15-35%). После этого недвижимость можно сдавать в аренду в течение 2-3 лет, получать пассивный доход, а затем продать. На готовую недвижимость сейчас также большой спрос, поэтому продажа не займет много времени.

Freehold

Полное право собственности, которое оформляется на 80 лет. Сначала собственность оформляется на 30 лет, с правом продления на 20 лет, а затем — еще на 30 лет. В Индонезии такая формы владения недвижимостью бывает двух видов.

Первый вариант — когда недвижимость оформляют на частное лицо. В данном случае недвижимость может использоваться только в личных целях. Коммерческое использование, например, сдача в аренду, — запрещено. Один человек может оформить только один объект недвижимости во владение «фрихолд».

Второй вариант — когда право собственности переходит к юридическому лицу. В этом случае покупатель может использовать объект недвижимости для коммерческих целей. Однако важным условием является то, что юридическое лицо должно существовать на протяжении всего срока владения недвижимостью, а компания и ее прибыль — должны быть прозрачны. Через 80 лет, когда срок владения недвижимостью истечет, право собственности можно передать другой компании. В этом случае отсчет срока «фрихолда» начинается заново. Этот вариант подходит для иностранных инвесторов.

Эта форма собственности идеально подходит для тех, кто планирует приобретение недвижимости для себя и постоянного проживания на острове. Также она пользуется большим спросом на местном рынке в Индонезии.

Где и во что инвестировать сегодня

Недавно наибольшей популярностью пользовались виллы, однако теперь апартаменты и отельные комплексы становятся все более востребованными. Апартаменты — новый формат проектов на острове. Это квартиры-студии, таунхаусы и виллы в различных ценовых категориях.

На полуострове Букит идет активное строительство. Он считается одним из самых привлекательных и быстроразвивающихся районов. На Буките расположены красивые пляжи с белым песком и прозрачной водой, что делает этот район очень привлекательным для инвесторов. Именно здесь строится множество комплексов премиум-класса с современной инфраструктурой, и спрос на такие объекты будет расти. Это происходит в первую очередь потому, что земельных участков для строительства больших и развитых жилох комплексов в этом районе еще достаточно.

Чангу и Семиньяк были первыми районами острова, которые начали активно развиваться. Поэтому инфраструктура там наиболее развита. Кроме того, именно там находятся лучшие пляжные клубы острова. В этих районах практически нет свободных участков земли, что делает цену на недвижимость высокой. Новые проекты здесь строятся в окрестностях Чангу, они пользуются большой популярностью. Стоимость аренды здесь также высока, но несмотря на это, спрос есть.

Убуд — культурный и географический центр острова — предлагает большие возможности для инвестирования. Это самый красивый район острова, где есть джунгли и рисовые террасы. Там находится множество ритрит– и йога-центров.

Ценник на недвижимость в Убуде значительно ниже — сказывется удаленность от океана. При этом он остается привлекательным для инвесторов и больше всего подходит для тех. кто выбирает спокойную жизнь вдали от тусовочных центров.

Чандидасу пока наименее развит и не пользуется особой популярностью среди иностранцев, но уже активно развивается. Этот район наиболее привлекателен для долгосрочных инвестиций. Лучше всего приобретать недивжимость на старте строительства. Через 2-4 года объект будет достроен, а его цена — возрастет. Сейчас в Чандидасу строятся масштабные комплексы, и есть место для строительства на первой линии. Стоимость вилл здесь начинается от $150 тыс. за 40 кв.м. — в эту цену помимо самой виллы входит мебель, бытовая техника

Этапы покупки недвижимости на Бали

Выбор и резерв объекта

На первом этапе инвестор выбирает объект и выплачивают задаток. Для резервации недвижимости нужно внести задаток в размере $1000–5000 в зависимости от объекта.

Предварительное соглашение

Соглашение о покупке недвижимости на Бали ничем не отличается от обычных контрактов: в нем фиксируются обязательства сторон, подробности передачи объекта и график оплаты. В случае, если управление объектом остается за застройщиком, в контракте также можно увидеть условия, согласно которым обслуживающая фирма будет передавать объект.

Первоначальный взнос

После внесения задатка и подписания контракта необходимо внести первоначальный платеж по соглашению — обычно это 20-40% от стоимости объекта, в зависимости от застройщика и договоренности. Рассрочка предоставляется в случае, если объект находится на этапе строительства. В случае вторичной недвижимости, полная сумма покупки вносится единовременно.

Лизинговое соглашение (leasehold)

Контракт заверяется ноториально — стоимость услуг нотариуса — 1% от стоимости объекта (опачивается покупателем). После подписания контракта инвестор становится полноправным владельцем объекта на срок, указанный в контракте. Имя нового владельца внесено в земельную книгу.

Расходы при покупке недвижимости на Бали

Помимо расходов на недвижимость, покупатель должен оплатить НДС — 11% от стоимости объекта, и 1% за услуги нотариуса. Однако на практике в большинстве проектов эти расходы оплачивает застройщик. Покупатель оплачивает эту сумму в случае приобретения недвижимости на вторичном рынке, когда она уже оформлена на частное лицо.