Московский рынок жилья в первом квартале переживает кризис спроса, но ни застройщики, ни продавцы вторички все еще не готовы существенно снижать цены, рассказали эксперты. В ближайшей перспективе новостройки, по их словам, скорее всего, еще будут дорожать, а вот стоимость вторичного жилья начнет сползать вниз, но не более чем на 1 % в месяц.

Новостройки

В первые три месяца нынешнего года началось снижение спроса на московское первичное жилье. Если к аналогичному периоду прошлого года спрос вроде бы вырос на 19 %, то относительно декабря 2023 года показатель снизился уже на 21 %, приводят данные в «Авито Недвижимости».

«Основные причины этого: завышенные цены и снизившаяся доступность льготной ипотеки под 8 %. Кроме того, спрос был исчерпан во время ажиотажа в конце лета и начале осени прошлого года», — объяснил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

На снижение спроса повлияла и история с комиссиями банков для застройщиков при выдаче льготной ипотеки в январе 2024 года, добавила эксперт «Циан.Аналитики» Елена Лапшина. Правда уже в феврале банки, первоначально установившие для застройщиков комиссии при выдаче льготной ипотеки, отказались от них или смягчили условия.

Цены стагнируют

Сокращение спроса со стороны покупателей сказалось и на ценах на новостройки. Средняя стоимость квартиры на первичном рынке Москвы за год увеличилась на 7 %, но за последний квартал упала на 5 % (до 15,6 миллиона рублей) в связи с уменьшением спроса.

Если говорить о цене квадратного метра, то за год, по данным bnMAP.pro, прирост составил 10 % (до 453 тысяч рублей). Это практически не отличается от показателей конца четвертого квартала 2023 года, уточнила основатель компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

«Так что сейчас на рынке столичных новостроек наблюдается ценовая стагнация — по крайней мере, в прайсах застройщиков» — констатировал Репченко.

Ипотеки стало меньше

На первичном рынке Москвы доля ипотечных сделок в первом квартале снизилась до 52 % против 80 % в сентябре-декабре 2023 года, отметил директор направления «Новостройки» агентства «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

И если раньше первую скрипку играла льготная ипотека под 8 %, то сейчас на первый план выходит семейная ипотека. На ее долю в общей структуре ипотечных сделок, по словам Доброхотовой, приходится около половины.

Новые приемы

Чтобы привлечь покупателей в текущих реалиях, застройщики вынуждены увеличивать размер скидки, отметил Репченко. В январе максимальный размер дисконта, по его словам, составлял около 20 %, но уже в феврале на фоне снижающего спроса застройщики начали увеличивать скидки в своих проектах. В феврале и марте — до 30 %, такой же размер дисконта сохранился и в апреле.

«Кроме того, на фоне высоких ставок по ипотеке застройщики активно предлагают рассрочки как альтернативный способ решить квартирный вопрос в условиях дорогой рыночной ипотеки», — добавил Репченко.

В феврале-марте этого года количество сделок с рассрочкой, по словам Кочеткова, выросло на 60 % в годовом выражении и на 40 % к декабрю 2023 года.

Также довольно широкое распространение получил ипотечный кешбэк, рассказал основатель группы «Родина» Владимир Щекин. Это означает, что клиентам возвращают на карту банка-партнера часть потраченной суммы — эквивалент первоначального взноса или платежей за первые 6-12 месяцев.

«Тем самым у покупателей появляется возможность дождаться снижения ключевой ставки и рефинансировать ипотеку на более выгодных условиях. В некоторых случаях предполагается целевой кешбэк — его можно задействовать при покупке кладовой или парковочного места», — объяснил Щекин.

Вторичное жилье

Спрос на покупку вторичного жилья в Москве в январе-марте 2024 года, по данным «Авито Недвижимости», заметно сократился: почти вдвое (минус 45 %) по сравнению с первыми тремя месяцами прошлого года и на 17 % с конца 2023-го.

В первом квартале авансов и сделок было на 43 % меньше, чем в четвертом квартале 2023 года, и на 23 % меньше, чем в январе-марте 2023 года, поделился цифрами директор направления «Вторичный рынок» агентства «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.

Существенно выросли и сроки экспозиции объектов, рассказала руководитель отделения «Каховская» агентства «Азбука Жилья» Снежана Кондратенко. Если ранее 75 % объектов продавалось в течение трех месяцев с момента выгрузки на рекламные площадки, то сейчас сроки реализации занимают от четырех месяцев до полугода.

«Очевидно, что интерес к вторичному жилью на столичном рынке угасает в первую очередь из-за высокой ключевой ставки и неподъемных для большинства условий по ипотеке», — констатировала руководитель агентства недвижимости «Pro Обмен» Екатерина Никитина.

Сейчас на первый план на этом рынке, по наблюдениям руководителя департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет недвижимости» Елены Мищенко, вышли потребители с альтернативными сделками. Но и здесь все упирается в то, что кто-то из участников цепочки все же должен быть с «живыми» деньгами.

Продавцы не сдаются

В то же время средний ценник на вторичном рынке по-прежнему растет, хотя это увеличение и замедлилось. За год квартиры в Москве, по данным «Авито Недвижимости», подорожали на 28 %, а за последний квартал — на 6 %, до 18 миллионов рублей.

Если говорить о стоимости квадратного метра, то относительно первого квартала 2023 года столичная вторичка, по словам Никитиной, подорожала на 16 %, а за квартал рост составил 3 % (до 295,7 тысячи рублей).

Несмотря на ощутимое снижение спроса, продавцы все еще не готовы к существенному торгу — они выбирают пассивно-выжидательную позицию, констатировала Кондратенко.

«Никто не падает покупателю в ноги и не предлагает взять хоть за сколько — такого нет. Торг вполне стандартный. При стоимости квартиры в 10-15 миллионов люди торгуются на 200-300 тысяч», — подтвердил руководитель агентства недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков.

Часть продавцов и вовсе делает выбор в пользу сдачи своего жилья в аренду, откладывая продажу на неопределенный срок.

Дешевле не будет?

Хотя рынок жилья оказался в затруднительном положении, не стоит ждать снижения цен, предупредили эксперты.

«На рынке новостроек и вовсе вскоре будет всплеск спроса в связи с приближением даты окончания программы льготной ипотеки — то есть 1 июля. Как обычно бывает в таких случаях, многие постараются «успеть в последний вагон» и взять ипотеку. Скорее всего, во втором квартале спрос на новостройки будет на 50 % выше, чем в первом», — отметил Кочетков.

Так что цены на первичном рынке станут расти — примерно на 1 % в месяц, прогнозирует управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

«На вторичном же рынке сложилась парадоксальная ситуация. Несмотря на все очевидные проблемы, когда работаешь с покупателем в поисках объекта, понимаешь, что выбирать не из чего. Нормальных вариантов с адекватными продавцами, правильными документам и без каких-то странностей — раз два и обчелся. И за них идет вполне активная конкуренция покупателей», — рассказал риелтор Евгений Коноплев.

Так что предпосылок для более или менее существенного снижения цены и здесь особенно не наблюдается.

«Ведь абсолютное большинство собственников недвижимости являются людьми, далекими от рынка, которые не понимают тенденций, поэтому не поторопятся снижать цены или сразу предоставлять скидки», — объяснила ситуацию Никитина.

Скорее всего, цены на вторичку все же начнут медленно сползать вниз, но не более чем на 1 % в месяц, поделился ожиданиями Шлома.