Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) не учитывает современных реалий, и его надо переписать — такой вывод можно сделать по итогам круглого стола на тему «20 лет Жилищному кодексу Российской Федерации: взгляд в будущее», проведенного на днях Комитетом Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства под председательством главы комитета, доктора юридических наук Андрея Широкова.

Точечные изменения

Тон последующим выступлениям участников круглого стола задала заместитель председателя Комитета Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Светлана Разворотнева в своем приветственном слове по ВКС. Она признала, что созданный 20 лет назад ЖК РФ со всеми внесенными в него за это время многочисленными изменениями стал неработающим документом, причем во всех сферах.

Прежде всего Светлана Разворотнева отметила, что в ЖК РФ содержится масса архаичных норм, не работающих в жилищной сфере. Речь, в частности, идет об институте социального найма и институте бесконечной приватизации жилья, который лишает возможности создавать наемное жилье для разных категорий населения в зависимости от уровня доходов. По мнению депутата Госдумы, раздел ЖК РФ «Наемные дома» практически не реализуется в регионах потому, что невозможно построить один дом только для людей со средними доходами, другой — для людей с низкими доходами, а также отдельно дома для тех, кто должен переселяться из аварийного жилья, детей-сирот и т. д. «Жилищная политика как она отражена в Жилищном кодексе полностью себя дискредитировала, результатом чего стали 25-летний срок ожидания в очередях и многие другие факторы», — констатировала Светлана Разворотнева.

Еще хуже обстоят дела в сфере управления многоквартирными домами (МКД). Заложенная в ЖК РФ идеалистическая модель, согласно которой собственники жилья должны отвечать за содержание своего имущества, собираться, договариваться и контролировать деятельность управляющих организаций, по оценке Светланы Разворотневой, не работает на 90%: в огромном доме среди людей с разным менталитетом, доходами и представлениями о жизни почти невозможно выработать общие решения при отсутствии неких единых четких критериев и стандартов. К тому же у собственников жилья нет ответственности за непринятие решений. И наконец, процедуры принятия решения с каждым годом становятся все более сложными, а иногда и вовсе бессмысленными.

«Поэтому мы, конечно, пытаемся какие-то точечные изменения в этот документ вносить, но, по большому счету, его надо переписывать весь и полностью», — уверена замглавы профильного комитета Госдумы. И хотя, по ее словам, практически все с этим согласны, сделать это не позволяет отсутствие политической воли, потому что сфера жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) крайне социально чувствительная. «И вот мне сфера ЖКХ начинает все больше напоминать карточный домик, который стоит косо, криво, но, если оттуда начать выдергивать карты, вся конструкция рухнет и получится еще хуже. Поэтому задача непростая, и мы пока продолжаем идти по пути точечных изменений», — признала Светлана Разворотнева и рассказала о ряде предпринимаемых сейчас мер в области стандартизации отчетности, которые помогут несколько наладить обстановку, а также о новых моделях управления МКД, которые обсуждаются на разных площадках с лета прошлого года.

Концептуальный подход

В том, что ЖК РФ необходимо написать заново, не сомневался практически никто из выступавших. При этом они выделили концептуальные ошибки, допущенные при его создании, которые нельзя повторить впредь. Так, директор Уральского филиала ФГБНУ «Исследовательский центр частного права имени С. С. Алексеева при президенте Российской Федерации», доктор юридических наук, профессор Бронислав Гонгало считает, что для того, чтобы выработать Жилищный кодекс, надо сначала создать концепцию, на базе которой потом формировать правовые нормы и развитие жилищного законодательства. Примером тому может служить реформирование гражданского законодательства, которое началось в 2008 году. Тогда вначале были созданы рабочие группы, результатом деятельности которых была концепция будущего документа. Объем концепции первоначально составлял около 700 страниц, потом был сокращен до 100. На ее основании и был разработан законопроект, в последующем внесенный в Государственную Думу. Что же касается жилищного законодательства, то оно, по выражению Бронислава Гонгало, разрабатывалось с бухты-барахты.

Именно отсутствие научного сопровождения стало, по мнению Андрея Широкова, причиной постоянного латания жилищного законодательства. Он отметил, что каждый год в Комитете Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству рассматриваются разнообразные поправки в ЖК РФ, многие из которых отвергаются, потому что представители профессионального сообщества пишут их, что называется, на коленке, практически на общественных началах. Поэтому сейчас, по мнению модератора заседания, настала пора создать научное учреждение, которое будет сопровождать жилищно-коммунальную реформу.

Научный потенциал

Выступления известных юристов и экономистов за круглым столом убедительно показали, что российские ученые готовы приступить к работе над новым ЖК РФ. Одним из наиболее обстоятельных докладов о том, что нынешний ЖК РФ устарел и больше не отвечает современным реалиям, стало выступление профессора Российской академии народного хозяйства и государственной службы при президенте Российской Федерации (РАНХиГС), доктора юридических наук Ирины Емелькиной, по словам которой, этот документ до сих пор частично находится в 2005 году.

Она отметила, что нынешний ЖК РФ не учитывает то, что в России устоялась частная собственность в жилищной сфере, о чем свидетельствует тот общеизвестный факт, что в стране приватизировано 95% квартир. При этом сложилась такая модель по удовлетворению жилищных потребностей, при которой государство поддерживает рынок, и граждане уже не надеются, что оно предоставит им бесплатное жилье. Рыночная модель, которая завязана на ипотеке и порождает другую частную собственность, формирует у собственников жилого помещения совсем иные потребности в использовании жилья, нежели у граждан, которым жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда предоставляется по договору социального найма. Общее имущество в МКД тоже стало частным имуществом, которым жильцы должны управлять сами, но их менталитет в этом отношении пока не перестроился. Чтобы решить эту проблему, по мнению профессора, нужно взять за образец устоявшуюся модель, которая есть в европейских государствах, однако вещные права в российском жилищном законодательстве пока учтены мало.

Кроме того, за 20 лет существования ЖК РФ изменилось отношение россиян к жилью: теперь они хотят жить комфортно. Появилось роскошное жилье, а также возродилось жилье, распространенное до начала прошлого века, например, дома блокированной застройки, которые в ЖК РФ даже не упоминаются. Много проблем накопилось и с таунхаусами, в которых есть общие стены, земельный участок, чердак и общее имущество, а также с растущими как грибы после дождя коттеджными поселками, которым жилищное законодательство фактически не уделяет никакого внимания.

Также Ирина Емелькина привлекла внимание участников заседания к тому, что жилые помещения в МКД, особенно на первых этажах зданий, стали активно использоваться не только как жилье, но и для профессиональной и предпринимательской деятельности. И если раньше в квартире запрещалось регистрировать юридическое лицо, то теперь это сделать можно, но при этом нельзя открывать в ней офис без перевода квартиры в нежилое помещение.

Особенно подробно профессор РАНХиГС остановилась на проблемах целевого назначения и использования жилого помещения. Сегодня в нем можно осуществлять многие виды деятельности, при этом главная проблема для юристов состоит в определении того, какая именно деятельность может вестись в таком помещении.

Ирина Емелькина обратила также внимание на то, что в ЖК РФ внесена норма, запрещающая оказание гостиничных услуг в жилых домах, но запрет размещения гостиниц в жилых помещениях привел к тому, что краткосрочный наем тоже стал запрещенным. Конституционный суд пытался дать разъяснение, чем отличается краткосрочный наем, когда квартиры сдаются посуточно, от гостиничных услуг, но при этом до конца точки над i пока не расставлены. Для того чтобы не запрещать краткосрочный наем, который, как она считает, должен существовать, потому что много квартир как раз для этого и были построены, Ирина Емелькина предложила ввести норму, по которой необходимо уведомлять управляющую компанию или ТСЖ о том, что эти квартиры предназначены для краткосрочного найма. По ее мнению, управляющая компания и жильцы должны знать, кто отвечает за такие квартиры и кто потом может возместить им причиненный ущерб.

Авторы: Алексей ТОРБА