Изменения, внесенные в земельное законодательство, начнут действовать поэтапно. 1-й этап – с 22 июля 2014 г. (вступили в силу в соответствии с федеральным законом № 224 от 21 июля 2014 г.); 2-й этап – с 1 января 2015 г. (федеральный закон № 234 от 21 июля 2014 г.); 3-й этап – с 1 марта 2015 г. (федеральный закон № 171 от 23 июня 2014 г).

Изменения в Земельном кодексе, вступившие в силу с 22 июля 2014 г., в основном касаются земельных участков, предназначенных для жилищного строительства.

Передача прав аренды земельного участка

В Земельный кодекс добавлены нормы, касающиеся передачи прав аренды территорий, связанных с их освоением в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования либо наемного дома социального использования, а также строительства жилья эконом-класса. В этом случае передача арендатором, с которым заключен соответствующий договор об освоении территории, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (за исключением передачи арендных прав в залог) допускается только в случае передачи арендатором прав и обязанностей по указанным договорам (п. 5.1, 9.1, 92 ст. 22).

При этом не допускается передача прав и обязанностей арендатором, являющимся некоммерческой организацией, созданной субъектом РФ или муниципальным образованием, по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Предоставление участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности 

Земельные участки для строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или социального использования предоставляются лицам, заключившим соответствующие договоры об освоении территории в этих целях. Если в субъекте РФ будут приняты региональные нормы, то земельные участки, кроме того, могут предоставляться некоммерческим организациям (созданным субъектами РФ или муниципальными образованиями) для строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, а в аренду – без проведения торгов и без предварительного согласования мест размещения объектов (п. 2.4 ст. 30).

Земельный участок для строительства жилья эконом-класса предоставляется юрлицу, заключившему договор об освоении территории с этой целью, а в аренду – без проведения торгов и без предварительного согласования места размещения объекта. При этом не действуют нормы, предусмотренные п. 2 ст. 30.2 o порядке проведения аукциона.

Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством РФ за соответствующий земельный участок. В случае изменения размера ставки земельного налога размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке (п. 4 ст. 30.1, п. 5 ст. 30.2).

Продажа участков для жилстроительства

Согласно п. 2 ст. 30.1 продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционе. Вместе с тем расширен перечень исключений из данного правила. Итак, норма не действует, если заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального, регионального или местного бюджета на срок строительства объекта недвижимости; если земельный участок предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории (данный земельный участок предоставляется бесплатно в собственность или в аренду) и в некоторых других случаях.

Охрана земель

С 1 января 2015 г. претерпят изменения следующие нормы Земельного кодекса. Охрана земель (ст. 12) будет связана не только с предотвращением, но и с ликвидацией негативных воздействий. К целям охраны земель добавятся такие, как устранение истощения, порчи, уничтожения земель и почв и иного негативного воздействия на земли и почвы, а также обеспечение рационального использования земель.

Земли сельхозназначения

Из состава земель сельхозназначения не будут выделяться земли, предназначенные для обеспечения защиты земель от воздействия антропогенных и техногенных явлений (п. 2 ст. 77).

Земельный контроль

Вводятся нормы, определяющие и регламентирующие порядок проведения муниципального земельного контроля как формы деятельности органов местного самоуправления (ст. 72), в т. ч.  проведение проверок по нарушению требований земельного законодательства.

Определение земельного участка

С 1 марта 2015 г. изменения будут носить принципиальный характер.

К существенным новеллам можно отнести расширение понятия земельного участка, который теперь считается, во-первых, недвижимой вещью, во-вторых, должен иметь характеристики, позволяющие определить его в качестве индивидуально определенной вещи (п. 3 ст. 6).

Образование земельных участков

При образовании и преобразовании земельных участков существенным документом становится проект межевания территории. Образование земельных участков допускается в соответствии с одним из следующих документов: 1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градкодексом РФ; 2) проектная документация о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков; 3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (допускается при отсутствии утвержденного проекта межевания территории).

Однако образование некоторых земельных участков может осуществляться только в соответствии с утвержденным проектом межевания территории: 1) из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории (КОТ); 2) из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юрлицам; 3) в границах территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии; 4) в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами; 5) для размещения линейных объектов федерального, регионального или местного значения (ст. 11.3).

При образовании земельного участка необходимо будет учитывать дополнительное требование, в соответствии с которым недопустимо образовать земельный участок, если его границы пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов (п. 7 ст. 11.9).

Раздел земельного участка

Раздел земельного участка, предоставленного для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, будет осуществляться в соответствии с проектом межевания территории – вместо проекта организации и застройки территории либо другого устанавливающего распределение земельных участков документа (ст. 11.4).

Ранее раздел земельного участка, предоставленного для КОТ в целях жилищного строительства, осуществлялся лицом, с которым заключен соответствующий договор аренды участка. В настоящее время законодатель предусматривает комплексное освоение земельного участка без указания цели «жилищное строительство», при этом должен быть заключен договор о КОТ в отношении такого земельного участка в соответствии с проектом межевания территории.

Принятие решения об утверждении схемы расположения участка на кадастровом плане территории

В ст. 11.4 Земельного кодекса включен п. 7, устанавливающий, что при разделе земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, органы власти обязаны в течение одного месяца со дня поступления заявления принять решение об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. Приводится исчерпывающий перечень необходимых для данной процедуры документов.

Новое понятие 

Вводится понятие «схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории». В новой редакции дается исчерпывающий перечень документов, необходимых для подготовки соответствующей схемы; называются ответственные за ее подготовку лица.

Схема участка утверждается решением исполнительного органа власти, в котором обязательно указываются: площадь земельного участка; его адрес или иное описание местоположения; кадастровый номер; территориальная зона, в границах которой образуется земельный участок; категория земель, к которой относится образуемый земельный участок. Решение об утверждении схемы расположения земельного участка действует два года (ст. 11.10).

Передача участков

Земельные участки, находящиеся в собственности субъектов РФ, в муниципальной собственности одного муниципального образования, могут быть переданы безвозмездно в муниципальную собственность другого муниципального образования в целях их предоставления не только отдельным категориям граждан, но и некоммерческим организациям, созданным гражданами (п. 5 ст. 19).

Существенное условие договора аренды

Существенным условием договора аренды земельного участка становится размер арендной платы (п. 12 ст. 22).

Ограничение оборотоспособности участков

Ограничение оборотоспособности затронет земельные участки, предназначенные для строительства, реконструкции, эксплуатации объектов внутреннего водного, воздушного транспорта, объектов инфраструктуры ж/д транспорта, а также автодорог федерального, регионального, межмуниципального или местного значения (ст. 27).

Запрет отчуждения сооружения на участке

При переходе права на земельный участок, при переходе права собственности на здание или сооружение исключается отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута (п. 4 ст. 35).

Предоставление участков

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, получит более детальную регламентацию в виде включения в Земельный кодекс новых глав, посвященных данной процедуре (глава V. 1, ст. 39.1–39.20). В частности, дается исчерпывающий перечень оснований предоставления земельных участков, в т. ч. бесплатно гражданину или юрлицу, а также в постоянное (бессрочное) пользование гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским хозяйствам в безвозмездное пользование, в аренду на торгах и без проведения торгов; раскрываются особенности продажи земельных участков на торгах и без проведения торгов; устанавливается порядок определения цены продажи земельного участка, а также размер арендной платы и др. Отдельно регулируется процесс подготовки и организации аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (в т. ч. в электронной форме).

Будут введены новые главы (V. 2, V. 3, V. 4, V. 5), регулирующие обмен указанных участков на земельный участок, находящийся в частной собственности, а также порядок заключения договора мены такого участка. Указываются основания для установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В отдельной главе (глава V. 4) вводятся основания и порядок перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земель и земельных участков, находящихся в частной собственности.

В качестве оснований для использования земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута (введены главой V.6) названы следующие: проведение инженерных изысканий; капитальный или текущий ремонт линейного объекта; строительство временных или вспомогательных сооружений, складирование строительных и иных материалов и др.

Обязанности собственников участков по их использованию

Дополнительные обязанности для собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков будут носить расширительный характер (ст. 42), а именно: не допускается истощение, порча, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы.

Прекращение аренды земельного участка

Вводится новое основание прекращения аренды земельного участка – по требованию арендодателя в случае расторжения договора комплексного освоения территории либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного данным договором (п. 2.1 ст. 46).

Меняются качественные характеристики мониторинга земель

Мониторинг земель будет заключаться не столько в наблюдении, сколько в оценке и прогнозировании, направленных на получение достоверной информации о состоянии земель, об их количественных и качественных характеристиках, их использовании и о состоянии плодородия почв (п. 1 ст. 67). В связи с этим существенно изменятся задачи государственного мониторинга земель, носившие ранее предупредительный характер. Сущность мониторинга будет заключаться в выработке предложений о предотвращении негативного воздействия на земли; обеспечении органов власти информацией о состоянии окружающей среды в части состояния земель.

Контроль за использованием земель

С 1 января 2015 г. утратит силу ст. 73 «Производственный земельный контроль». С 1 марта 2015 г. согласно главе XII Земельного кодекса полностью исключается производственный контроль за использованием земель. Вместе с тем устанавливаются пределы действия и компетенция должностных лиц, осуществляющих государственный земельный надзор.

Земли для нужд обороны и безопасности

Вводится запрет для органов госвласти передавать отдельные земельные участки из земель, предоставленных для нужд обороны и безопасности, в аренду или безвозмездное срочное пользование юрлицам и гражданам для сельскохозяйственного, охотхозяйственного, лесохозяйственного и иного использования (ст. 93).

Использование земель запаса

Предусматривается новое исключение при использовании земель запаса после перевода их в другую категорию, а именно выполнение работ, связанных с пользованием недрами на таких землях (п. 2 ст. 103).

Ольга ЗАИГРАЕВА

Советник юридической фирмы «Авелан»