Сегмент апартаментов наконец получит свое законное место на российском рынке жилья – федеральные и столичные чиновники сошлись во мнении, что это один из перспективных видов недвижимости, и ведут активную работу по законодательному урегулированию его места в Жилищном кодексе РФ. Об этом шла речь на круглом столе, посвященном строительству и эксплуатации апартаментов, организованному в рамках российского форума лидеров рынка недвижимости RREF на выставке «Недвижимость-2015». 

Понятие апартаментов в России появилось всего пару лет назад, однако этот сегмент быстро нашел свою нишу на рынке недвижимости. Сейчас, по словам застройщиков, он довольно востребован покупателями сразу по нескольким причинам. Во-первых, в настоящее время в Москве просто не хватает доступного по цене жилья экономического и комфорт-класса. А во-вторых, городские власти продолжают политику редевелопмента промышленных зон, так что на месте бывших заводов постепенно будут появляться не только общественные пространства, но и жилье. 

Кроме того, такие апартаменты могут снизить транспортные издержки населения и нагрузку на дорожную сеть Москвы, полагает заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров. Есть владельцы, которые покупают их не для постоянного проживания, а лишь проводят в них рабочую пятидневку, уезжая на выходные в постоянное жилье за город. Начальник управления обеспечения реализации программ жилищного и гражданского строительства департамента градостроительной политики города Москвы Андрей Валуй говорит, что для города задача легализовать и создать правила игры на рынке апартаментов – одна из приоритетных, так как они имеют большой потенциал и как арендное жилье, и как жилье для молодых семей. 

В то же время из-за пробелов в законодательстве собственники апартаментов сталкиваются со множеством проблем. Например, до сих пор законодательно не решена возможность прописки в таком жилье, а размер налога гораздо выше, чем на обыкновенное жилье. Эксперты говорят, что без принятия дополнительных поправок в налоговом законодательстве к 2020 г. он может составить 2% от кадастровой стоимости в тех комплексах, где есть большая доля торгово-офисных помещений, и налоги от них интересны налоговикам. «Таким образом, есть вероятность, что владелец апартаментов площадью 120 кв. м в «Москва-сити» к 2020 г. должен будет заплатить налог на имущество за год в размере 800 000 руб. (при условии, что кадастровая стоимость 1 кв. м в этом районе составит 330 000 руб. и не будут приняты дополнительные поправки к законодательству в отношении жилых апартаментов)», – разъяснил вице-президент NAI Becar Александр Самодуров. И наконец, стоимость коммунальных платежей в таких апартаментах довольно высокая, потому что рассчитывается по тарифам, применяемым к коммерческим организациям. 

Есть и инфраструктурные проблемы. В частности, апартаменты по статусу не являются жилым помещением, и ряд собственников могут использовать их для ведения бизнеса, что будет связано с дополнительным и, возможно, неурочным шумом, большим потоком посетителей и т. д. 

Еще одна опасность – это уход с объекта управляющей компании, решившей, что ей невыгодно его обслуживать. В случае с обычным домом муниципалитет может назначить для него УК, пока жильцы не выберут новую. Собственники апартаментов в такой ситуации не могут рассчитывать на вмешательство органов власти и должны самостоятельно решить эту проблему. Но если в многофункциональном комплексе их несколько десятков, то есть риск, что они не смогут договориться о выборе управляющей компании, и тогда жильцы просто не получат жилищно-коммунальные услуги. 

Есть и отложенные во времени проблемы, например, через 20–30 лет возникнет проблема капитального ремонта таких комплексов, но об этом владельцы апартаментов пока не задумываются. Да, Москва принимает участие в финансировании реновации жилого фонда через региональные программы, но к апартаментам они неприменимы. Все эти проблемы требуют решения, так как уже в прошлом году апартаменты составили 40% от всего объема рынка. По мнению Гончарова, в первую очередь стоит задача дать законодательное определение термина «апартаменты», так как на сегодня есть только один термин – апарт-отель. 

В настоящее время в Минстрое России обсуждается предложение Мос-комстройинвеста о введении апартаментов в структуру Жилищного кодекса как жилых помещений, которые могут размещаться в многофункциональных комплексах. Ведь понятие «жилой дом» предполагает возможность нахождения в нем нежилых помещений, а наоборот – нет. Между тем такие комплексы широко распространены за рубежом: на первых пяти этажах дома – нежилые помещения, на следующих пяти – гостиница, затем – жилье, а на последнем этаже – фитнес-клуб. 

По словам экспертов, понятие апартаментов сегодня объединяет очень разные по своей природе проекты и это также затрудняет их ввод в законодательное поле: одни изначально спроектированы под постоянное проживание, другие – практически гостиницы, третьи – реконструкция бывших пром-площадок. Регулятору предстоит законодательно ранжировать эти объекты и прописать их в Жилищном кодексе, основой которого сейчас является понятие жилого дома. В то же время эксперты допускают, что апартаментам удастся придать статус жилых помещений, хотя, вероятно, с определенными ограничениями. 

Параллельно проходит и процесс легализации уже построенных объектов. Валуй напомнил, что в рамках антикризисных мероприятий, которые проводит правительство Москвы, три посвящены апартаментам. Это распространение действия федерального закона № 214 на сегмент апартаментов, проработка возможности отмены норм инсоляции и возможная отмена налога на прибыль по объектам социальной инфраструктуры, которые строят девелоперы. 

Самодуров отметил, что управляющие и девелоперы также могут со своей стороны помочь законодателям. В частности, при разработке правил эксплуатации и проживания в апартаментах представители власти могут использовать опыт управления кондо-отелями. «Формат кондо-отелей подразумевает, что каждый отдельный номер может находиться в собственности индивидуального частного инвестора. Например, у NAI Becar в Санкт-Петербурге есть отель среднесрочного проживания VERTICAL, где множество собственников, – сообщил Самодуров. – В то же время всем комплексом управляет одна компания, которая обеспечивает бесперебойное функционирование здания и эффективное взаимодействие собственников между собой». 

По материалам NAI Becar 
Фото: Людмила ИЗЪЮРОВА