Перепланировка несет за собой ряд обязательств – даже если она якобы свободная. Циан. Журнал выяснил, как правильно спланировать помещение и как не налететь на штраф.

Словосочетание «свободная планировка» звучит привлекательно, но на практике это, скорее, маркетинговый ход и он вовсе не отменяет правил, которые необходимо учитывать перед началом ремонта. В противном случае собственнику грозит ряд проблем – невозможность продать квартиру из-за отказа банков давать ради нее ипотеку, сложности с поисками покупателей (не всех устраивают треугольные комнаты) и, разумеется, штрафы и постановления восстановить все по правилам.

ПЕРЕПЛАНИРОВКА: ЧТО МОЖНО И ЧТО НЕЛЬЗЯ

• Мокрые зоны (санузлы и кухни) всегда выделены в планах БТИ, они обязаны оставаться на своих местах, переносить их запрещено.
• Кухню за счет санузла и санузел за счет кухни расширять нельзя. Зато и то и другое допускается увеличить за счет коридора.
• От коридоров можно избавиться вообще.
• Если на кухне электроплита, допускается объединить гостиную и кухню (с газовыми плитами такой вариант не пройдет).
• При объединении двух квартир в одну категорически запрещено делать спальню под или над кухней соседей, но разрешено обустроить там спортзал или гардеробную.
• Балкон присоединять категорически запрещается — его получится просто остеклить и использовать как кладовку. В случае с лоджией отличный вариант — сделать французские стеклянные двери в пол (без них согласовать присоединение лоджии не удастся).
• По действующему законодательству в Москве разрешается устанавливать только съемные готовые душевые поддоны, так что любителям трапов и душевых поддонов в строительном исполнении придется менять планы.
• Помните про пороги в санузлы: для согласования обязательно должно быть или понижение на 1,5–3 см, или, наоборот, сделан порожек, который будет препятствовать вытеканию воды в коридор.
• Дополнительный санузел вдали от стояка сделать не получится, потому что насосы в жилых помещениях больше не устанавливаются.

Что может сделать Жилинспекция?

Будем честны: штрафы за неправильную планировку (или незаконную перепланировку) не очень высоки — 2,5 тыс. рублей. Хуже другое: Жилинспекция вправе обязать собственника привести планировку в порядок, а это гораздо более серьезные затраты. Игнорировать постановление рискованно: квартиру могут выставить на торги, деньги за «сделку», конечно, отдадут собственнику, но вычтут из них затраты на выполнение предписания инспекторов. В общем, лучше не связываться.

О сложностях с последующей продажей рассказал эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков, который частенько встречает на рынке результат неправильных переделок и озадаченных собственников, которые понимают, что поэтажный план без красных линий им в БТИ не выдадут. 

«В некоторых случаях все настолько запущено, что ипотечникам (а их на рынке около 70%) такую квартиру продать практически нереально. Видели в объявлениях текст «по ипотеке не продаем»? Помимо юридических подводных камней такой текст может указывать и на проблемы с перепланировкой», – сказал Сергей Вишняков.

Сергей Вишняков полагает, что свободная планировка в новостройках — это не только маркетинговый ход, но и попытка застройщика сэкономить на дополнительных материалах при выстраивании стен. Кроме того, при продаже квартиры «в бетоне» стены визуально уменьшают пространство, а тут такой шанс «расширить горизонты».

Как продать квартиру с перепланировкой

Наталия Борзенкова, руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость», приводит несколько случаев из практики коллег.

Так, недавно агенты компании столкнулись с трудностями при продаже квартиры, расположенной в новостройке. Отличительной особенностью студии площадью 54 кв. м было то, что стены в ней по желанию владельца были… прозрачными. В том числе и стены санузла, который располагался посередине жилплощади, напротив спального места. Для кухни в квартире было выделено небольшое место, где умещались лишь раковина и небольшая плитка.

Другой пример необычной перепланировки, которая попалась риэлторам. В «двушке» в комнате большего метража (19 кв. м) собственники оборудовали гардеробную площадью 6 кв. м. Из-за этого помещение стало маленьким и очень неудобным, что не нравилось потенциальным покупателям.

Еще один пример. Пару лет назад специалисты «Инком-Недвижимость» продавали квартиру в спальном районе Москвы, причем до встречи с собственниками они даже не предполагали, что такие объекты еще попадаются на вторичном рынке жилья.

Вкратце история такова: муж с женой развелись и решили разъехаться, продав двухкомнатную квартиру площадью 46 кв. м. Но ванная располагалась прямо на кухне. Потенциальные покупатели очень удивлялись, когда обнаруживали на кухне за шторкой помещение с душем — для них эта своеобразная романтика была существенным недостатком. Продать квартиру удалось только с большим дисконтом.

Четвертая история про «однушку» в Нахабино: однокомнатная квартира без отделки была выставлена на продажу в новом монолитном доме (перешла из «первички» на вторичный рынок). Но жилая комната имела треугольную форму — застройщик выполнил пожелания первого владельца квартиры. Потенциальных покупателей такой малоудобный вариант не устраивал, спасла ситуацию только очень хорошая скидка.

«Если квартира долго стоит в продаже из-за неудобной планировки, есть несколько способов исправить эту ситуацию — в частности, сделать в квартире стандартную планировку или значительно снизить стоимость предложения — в среднем на 15–20%», – добавила Наталия Борзенкова.

Самые частые ошибки перепланировки

Интересный опыт был и у Ольги Цановой, основательницы группы в Facebook «Найди своего риэлтора. Спроси риэлтора». Однажды продавец забыла предупредить, что в квартире сделана перепланировка: кухня была увеличена за счет комнаты, а это допускается только в том случае, если комнат в квартире несколько. Покупатель нашелся очень быстро — правда, выходить на сделку он был готов только в том случае, если все будет узаконено. Пришлось разбираться в авральном режиме.

«Нам повезло, что в комнате было два окна — одно как раз отошло к кухне. Когда нам отказались согласовывать перепланировку, мы ответили, что разделим комнату на две (это допустимо), а потом одну из них присоединим к кухне. В итоге нам узаконили перепланировку без промежуточных этапов. Сейчас банки достаточно лояльно относятся к перепланировкам, хотя бывают настолько тяжелые случаи, что узаконить вариант не получается — приходится мудрить при продаже», — признает Ольга Цанова.

По словам эксперта по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге Анны Жуковой, самые распространенные перепланировки — совмещение раздельного санузла, объединение лоджии или балкона с кухней или комнатой, перемещение межкомнатных перегородок или их частичный демонтаж.

ИЗ ВСЕХ ЭТИХ ВАРИАНТОВ САМЫМ ПРОБЛЕМНЫМ ЯВЛЯЕТСЯ ПРИСОЕДИНЕНИЕ БАЛКОНА — БАНКИ К ТАКИМ КВАРТИРАМ ОТНОСЯТСЯ С НАСТОРОЖЕННОСТЬЮ.

«Особенность рынка недвижимости в Санкт-Петербурге — разделение бывших коммуналок на студии. Они, как правило, выгодно расположены в центре, поэтому спрос на них хороший. Если такая квартира на первом или втором этаже, обычно согласовать перепланировку достаточно просто, выше — сложнее (из-за выделения санузла), так что бывают проблемы с ипотекой».

Как сделать перепланировку правильно?

В большинстве квартир со свободной планировкой есть разметка с использованием кирпича, какого-то профиля или хотя бы нарисованная краской.

«Она может быть из кирпича или из пеноблоков, но обычно есть. Вот это — реальные границы помещений внутри квартиры. И именно по ним покупателю нужно выстраивать внутреннюю планировку», — настоятельно рекомендует Сергей Вишняков.

Но если покупатель собирается пойти по собственному пути (увы, на дизайнера, проектировщика и прочих узких специалистов бюджет заложен не у всех), ему надо учитывать установленные ограничения. Кстати, у застройщиков зачастую все-таки есть готовые варианты планировок — о них лучше уточнить в офисе продаж.

Существуют очевидные запреты.

ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС ЗАПРЕЩАЕТ:

• сносить или нарушать стабильность несущих конструкций;
• вмешиваться в работу общедомовых радиаторов и примыкающих к ним труб (в том числе делать водяные теплые полы с подключением к общедомовым системам отопления или горячей воды);
• переносить стояки;
• переносить радиаторы водяного отопления на лоджию;
• нарушать работу вентиляционных систем дома (например, демонтировать вентиляционный короб или сокращать его габариты).

Владелица дизайн-студии Sweet Flat, дизайнер Алена Власова перечислила основные правила работы со свободной планировкой. Эксперт соглашается, что свободная планировка — это лишь маркетинговый ход продавца-застройщика.

«Новоселу лучше всего воспользоваться услугами профессионалов и заказать планировочное решение. Но потом он будет абсолютно уверен, что новая планировка сделана законно и проблем при согласовании, регистрации и дальнейших сделках купли/продажи уже не возникнет», — говорит Алена Власова.

В конце января 2021 года стало понятно, что Жилинспекция всерьез занялась проблемой незаконных перепланировок. Минстрой подготовил законопроект, упрощающий доступ проверочных комиссий в квартиры – до сих пор этот момент является одним из самых сложных в работе ревизоров: впускать в свое жилище без судебной санкции граждане не обязаны – чем активно и пользуются. Сейчас срок судебного рассмотрения занимает 2 месяца, а после принятия соответствующего закона на это потребуется лишь 5 дней.

Если факт незаконной перепланировки установлен, собственника оштрафуют на 2-5 тыс. рублей и обяжут вернуть все в надлежащий вид. Срок исполнения зависит от сложности работ, но по его истечении собственнику предстоит повторная встреча с проверкой. Если изменений к тому моменту не будет, собственник рискует право собственности утратить.

Напомним, ранее сообщалось, что Жилинспекция устраивает проверочные рейды в поисках нарушителей узаконенной планировки. Позже ведомство официально опровергло эту информацию.

Автор: Юлия Судакова