В январе депутаты собираются обсудить правительственные поправки, усиливающие ответственность при недобросовестной оценке объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость не может превышать рыночную

Кадастровая оценка лишь на первый взгляд кажется вопросом узкоспециальным, но на самом деле касается большинства граждан. Ведь с 2015 года от ее точности зависит размер имущественного налога, который платят собственники квартир, земельных участков, гаражей и так далее.

«Изменения в законодательстве, касающиеся кадастровой оценки, идут по двум направлениям. Это усиление ответственности организаций, производящих оценку, и совершенствование процедуры оспаривания для граждан ее результатов», — отметил заместитель председателя Комитета Госдумы по экономической политике, промышленности, инновационному развитию и предпринимательству Дмитрий Сазонов. И сейчас к первому чтению готовятся правительственные поправки в закон об оценочной деятельности, которые позволят строже спрашивать за ошибки с государственных оценщиков.

Дело в том, что до определенного момента услугами оценщиков пользовались при продаже. В общем, такая услуга требуется гражданам не очень часто. Но все изменилось, когда с января 2015 года базой для расчета имущественного налога стала не инвентаризационная, а кадастровая стоимость недвижимости. Инвентаризационная стоимость имущества отличалась от кадастровой в разы, соответственно, выросли и налоги.

«Повышаться налоги должны были постепенно, но желание пополнить муниципальные бюджеты за счет граждан, получить все и сразу оказалось слишком сильным. Изначальную цену имущества существенно подняли. И мы получили всеобщее недовольство», — констатировал первый заместитель председателя Комитета Госдумы по бюджету и налогам Сергей Катасонов.

За дело взялись частные оценщики, которые зачастую составляли отчеты о стоимости в интересах муниципалитетов или, напротив, владельца. В результате суды оказались завалены делами об оспаривании стоимости. На ситуацию обратил внимание президент страны. Обращаясь к Федеральному Собранию в 2018 году, он заметил, что «в реальности кадастровая стоимость, которая вроде бы должна соответствовать рыночной, часто значительно ее превышает». И потребовал уточнить механизмы расчета налога и определения кадастровой стоимости недвижимости. «В любом случае она не должна превышать реальную рыночную стоимость», — подчеркнул Владимир Путин.

«Сегодня платежи по земельному налогу не смогут расти более чем на десять процентов к сумме, которую человек заплатил за предыдущий год. На практике это будет выглядеть так: если сумма налога за 2018 год превышает сумму налога за 2017-й больше чем на десять процентов, налог будет равен прошлогоднему платежу плюс десять процентов», — разъясняет Сергей Катасонов.

Также Правительство приняло меры и к тому, чтобы очистить рынок от недобросовестных оценщиков. Согласно принятому в 2016 году закону о государственной кадастровой оценке (237-ФЗ), определение кадастровой стоимости объектов недвижимости целиком передано в руки бюджетных организаций, созданных в каждом регионе России. Сейчас переоценка кадастровой стоимости госоценщиками осуществлена уже в 36 регионах, остальные должны завершить ее к концу 2020 года.

Правительство уже направило в Госдуму поправки, усиливающие ответственность госоценщиков за допущенные ошибки. Так, предлагается определить персональную ответственность руководителей государственных бюджетных учреждений за качество проведенной оценки. Происходить это будет по заявлению несогласных с оценкой собственников, и если суд признает их правоту, то можно будет поставить вопрос о служебном соответствии руководителя учреждения-оценщика с его последующим увольнением.

А вот собственник окажется в выигрыше. Если в результате исправления ошибки стоимость объекта уменьшится, то она будет действовать ретроспективно — с даты применения ошибочной стоимости, а если увеличится - с нового налогового периода. Также поправки изменяют и саму процедуру оспаривания кадастровой стоимости.

Согласительные комиссии необходимо сохранить

Правительство настаивает на жестких мерах по усилению ответственности оценщиков. Вместе с тем, по мнению экспертов, далеко не все предлагаемые изменения будут эффективными, а некоторые могут даже осложнить жизнь простых граждан.

Прежде всего это касается изменений процедуры оспаривания. Сегодня в случае несогласия с кадастровой оценкой принадлежащего ему объекта (согласно действующему 237-ФЗ) у гражданина есть два пути — в суд и в региональную комиссию по оспариванию (обращение в комиссию, впрочем, не исключает последующего обращения в судебные органы).

«Судебная процедура займет немало времени, потребует затрат на альтернативную оценку. Поэтому все больше граждан выбирают обращение в региональные комиссии по оспариванию. Это дает более быстрый результат», — отмечает руководитель учебно-методического отдела Российского общества оценщиков, профессор факультета почвоведения МГУ Петр Сапожников.

За последний год в ряде регионов (например, в Калужской, Брянской, Орловской, Ульяновской и Московской областях) более 50 процентов решений комиссий выносилось в пользу собственников. То есть стоимость объектов корректируется в сторону уменьшения, что, соответственно, уменьшает и размер ежегодного имущественного налога. Такие результаты работы комиссий, по мнению Сапожникова, связаны с тем, что в них обеспечено широкое представительство специалистов: наряду с представителями муниципалитетов туда входят и частные оценщики, и региональные омбудсмены по правам предпринимателей.

«Эта процедура работает сегодня в интересах граждан. Жаль лишь, что комиссии созданы не во всех регионах, так как они не являются обязательными», — констатирует эксперт.

Он обращает внимание на то, что поправки Правительства вместо того, чтобы сделать комиссии обязательными, напротив, исключают их из процесса оспаривания кадастровой стоимости. Теперь несогласные с кадастровой оценкой граждане должны сперва обратиться к государственному оценщику (который и допустил ошибку), а в случае отказа удовлетворить жалобу могут идти в суд. Таким образом, пожаловаться будет можно лишь на действия оценщика, но не на сам результат.

«Если поправки будут приняты, для физического лица шансы на успех в споре с госоценщиком снизятся. Ведь в случае признания ошибки руководителю государственной организации, занимающейся кадастровой оценкой, грозит увольнение. А значит, он будет всеми силами отстаивать выводы, сделанные подотчетными ему оценщиками», - считает Петр Сапожников.

Эксперт считает, что меры, предлагаемые Правительством, приведут к тому, что гражданам станет сложнее доказать ошибку оценщика и восстановить справедливость. Кроме того, они и преждевременны. «Ведь пока государственная оценка произведена только в 36 регионах и точной статистики по количеству ошибок нет», — напоминает Сапожников.

Не повторять ошибки прошлого

Еще одно предложение кабмина касается усиления ответственности на этот раз уже частных оценщиков. В законопроекте, который сейчас находится в недрах Минэкономразвития, идет речь о том, что в случае несогласия заказчика с результатами проведенной оценки он вправе потребовать деньги назад. Петр Сапожников сомневается, что данная суровая мера повысит качество оценки.

Причем до сих пор нет единой методики оценки земельных участков. «Каждый регион разрабатывает таковую самостоятельно, и это не всегда совершенный механизм», — констатирует эксперт.

На этом фоне интересен опыт Московской области, где создана сетка ценового зонирования. «Ценовое зонирование позволило сократить на треть количество ошибочных оценок. Всего же госоценщиками за 2018 год были оценены более 12,3 миллиона земельных участков и объектов капитального строительства. Новые данные по стоимости объектов помогли уменьшить налоговую нагрузку для пяти миллионов физлиц, в основном это собственники квартир и дач», — рассказал замминистра имущественных отношений Московской области Юрий Лавряков.

Чиновник добавил, что современные методы автоматизации процессов позволяют сократить время обработки большого объема данных, снизить влияние человеческого фактора и провести более точную кадастровую оценку. Однако для работы с такими системами нужны квалифицированные кадры.

«Пока квалифицированных кадастровых оценщиков в стране очень мало. Это касается не только частных организаций, но и недавно созданных государственных», — замечает Дмитрий Сазонов. По его мнению, на эту проблему стоило бы обратить внимание государству.

Между тем сегодня лицензию на подготовку кадастровых оценщиков может получить образовательное учреждение любого уровня. Например, в Крыму дипломы оценщиков выдавало… учреждение дополнительного образования, занимавшееся подготовкой нянь и домохозяек.

«Чтобы ошибок при оценке недвижимости стало меньше, одних ужесточающих мер недостаточно, надо создавать систему подготовки кадров для проведения такой оценки. Необходимо готовить оценщиков только на базе высших учебных заведений», — считает Петр Сапожников.

Кроме того, избавляясь от недобросовестных оценщиков, не следует забывать и о роли саморегулируемых организаций. Они неплохо зарекомендовали себя в строительстве, сфере медицинских услуг и так далее. Но вот среди кадастровых оценщиков закон о СРО в полной мере не работает. Есть и такие случаи, когда исключенный за недобросовестное поведение из СРО оценщик (по закону он не может три года заниматься этим видом деятельности) через короткое время начинает работать уже… в таком же, но уже государственном учреждении.