Госдума приняла закон, согласно которому с 1 сентября начнут действовать две новые главы Гражданского кодекса, регулирующие право собственности на недвижимость. Например, впервые в ГК будет прописано понятие земельного участка. Кроме того, новые нормы фактически разрешают включать в состав общего имущества многоквартирного дома дворы. Сейчас инициатива направлена в Совет Федерации.

"Указанным федеральным законом, фактически, вводятся в действие две новые главы Гражданского кодекса РФ, часть из них содержит совершенно новые положения, а часть включает в себя существующие ранее положения в виде отдельных статей, - рассказывает член Ассоциации юристов России Никита Филиппов. - Вводимыми главами конкретизируются на уровне Гражданского кодекса РФ такие понятия, как земельный участок, проводится разграничение между видами помещений, определяются способы образования зданий и сооружений".

В частности, земельным участком признается часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом. "Кроме того, главой 17.1. вводится отдельное регулирование возникновения, пользования и прекращения права собственности и других вещных прав на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места", - продолжает Никита Филиппов.

Изначально новые главы ГК были одобрены еще в прошлом году, но должны были вступить в силу будущей весной. Рассматриваемый сейчас в Совете Федерации закон приближает вступление в силу новых норм: они должны заработать уже осенью.

"Интересными с нашей точки зрения являются вводимые нормы, которыми установлены известные ранее, но более четко сформулированные права собственника здания или сооружения на пользование чужим земельным участком, - говорит член АЮР. - Так, например, положением п. 2 ст. 287.3. закреплено право собственника здания или сооружения, расположенного на чужом земельном участке, пользоваться данным земельным участком в объеме, необходимым для обеспечения ему доступа к этому зданию или сооружению. Также положениями указанной статьи предусмотрено, что случайная гибель здания или сооружения, которые находятся на чужой земле, не влечет прекращения права пользования таким земельным участком для владельца здания в предусмотренных законом или договором объемах. Кроме того, закон предусматривает право на восстановление таких объектов недвижимости".

Согласно сведениям судебной статистики, размещенным Судебным департаментом при Верховном суде РФ, по итогам 2021 года всего зарегистрировано в Арбитражных судах 54,5 тысячи дел, связанных с применением законодательства о земле, и 14,8 тыс. дел, связанных с защитой прав собственности и иных вещных прав.

"Точная статистика о количестве дел, связанных со спорами между владельцем земли и владельцем здания на ней, отсутствует, однако, из практики, такие споры достаточно часто рассматриваются судами, - говорит руководитель тюменского филиала Бюро адвокатов "Де-юре" Иван Бычков. - Особенно в этой связи хотелось бы обозначить споры, возникающие в связи с предоставлением земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, первоначально в аренду для строительства здания, а в последующем оформляемого собственником здания в единоличную собственность".

По его словам, нередки ситуации, когда первоначально выданное разрешение на строительство в последующем оспаривается, и собственник здания оказывается в ситуации, когда его построенное здание становится построенным на незаконных основаниях, что влечет соответственно судебный спор о сносе здания.

"Так, например, по аналогичной категории споров наше бюро адвокатов отстояло у прокуратуры Вологодской области здание построенного нашим доверителем бизнес-центра: решение о сносе здания было отменено в суде кассационной инстанции", - рассказывает Иван Бычков.

Новыми нормами закреплено также понятие общего имущества. "Его характеризующими признаками являются, во-первых, назначение для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, во-вторых, невозможность участия в обороте в качестве самостоятельных объектов, за определенным исключением, - поясняет Иван Бычков. - Кроме того, законодатель перечислил и закрепил в соответствующей норме примеры вспомогательных помещений, относящихся к общему имуществу собственников помещений в здании, а также отнес в состав общего имущества земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, занятый зданием или сооружением и необходимый для их использования".

Иными словами, часть территории вокруг дома, включая газоны, в некоторых случаях может быть отнесена к общему имуществу.