25 ноября в стенах Государственной Думы состоялось мероприятие, официально названное презентацией книги «Жилищное строительство и рынок жилья: качество, объем, стоимость как условия развития», в которую вошли материалы и исследования данной проблемы по состоянию на конец мая 2024 года. Однако мероприятие дало повод оценить нынешнее состояние жилищного рынка и сделать довольно пессимистичные выводы.

Экспертный совет по детенизации (обелению) экономики при Комитете Государственной Думы по экономической политике совместно с Комиссией по ЖКХ, строительству и дорогам Общественной палаты Российской Федерации провел очередное заседание 25 ноября на площадке Госдумы РФ. В заседании приняли участие депутаты Государственной Думы, представители руководства Общественной палаты России, отраслевых объединений – НОСТРОЙ и «СОЮЗЦЕМЕНТ», сотрудники Минпромторга, ФАС, Сбербанка, ДОМ.РФ.

Участникам заседания была представлена книга «Жилищное строительство и рынок жилья: качество, объем, стоимость  как условия развития», в которую вошли материалы одноименного круглого стола, состоявшегося 20 мая с.г. в Общественной палате России, а также ряд аналитических исследований и оценок.

Открывая заседание, заместитель председателя Комитета Государственной Думы по экономической политике Артем Кирьянов отметил высокое качество и актуальность представленной в книге информации, которая наверняка будет использована при выработке решений, касающихся жилищного строительства и рынка жилья. Очевидно, что жилищное строительство серьезно влияет на общественный климат в стране, граждане должны жить в комфортном жилье, и поэтому поставлена задача до 2030 года добиться того, чтобы каждый четвертый квадратный метр жилья в стране был новым. И в целом строительная отрасль является одним из драйверов экономики, дает 10% ВВП, и любые проблемы здесь неизбежно отразятся на экономике страны.

Но, конечно, инфляция последних месяцев и отмена льготной ипотеки внесли свои коррективы и существенно добавили рынку жилья проблем и неуверенности. Почти двукратный рост цены на жилье за последние пять лет сейчас практически остановился, и пришло время еще раз серьезно посмотреть на его себестоимость – то, что полтора года назад обещал сделать Минстрой России. Без этого никакой причины для падения цен на жилье и изменения высокой себестоимости строительства найти невозможно.

Кто так строит?!

Так что же влияет на формирование себестоимости строительства жилья и откуда берутся цены, которые по факту сделали жилье для большинства граждан России недоступным? Эксперты старательно искали ответ и кое-что нашли.

Прежде всего, аналитические данные, приведенные в книге и подтвержденные еще раз на заседании их автором - директором консалтинговой компании «СМПРО» Евгением Высоцким, показывают, что строительные материалы не дают того роста себестоимости и цены, как очень часто заявляют чиновники и девелоперы: даже в самые проблемные годы цена на них росла гораздо медленнее, чем на само жилье. А по данным вице-президента НОСТРОЙ Антона Мороза, средний рост стоимости стройматериалов ограничивается диапазоном от 14% до 25%. В общем, сделать крайней стройиндустрию за сумасшедший рост цен на жилье не получится.  И хотя тот же Антон Мороз вообще не видит пока причин для роста стоимости стройматериалов, они продолжают понемногу дорожать – за счет логистики, необходимости обслуживания импортных производственных линий, закупки импортных же добавок и всего того, что не производит российская строительная химия.

Кстати, одной из причин роста стоимости стройматериалов вскользь был назван переход с доставки их железнодорожным транспортом на автомобильный, который стоит гораздо дороже. И здесь нет никаких неожиданностей: железные дороги России, особенно восточные, забиты напрочь, средняя скорость движения грузов составляет 40 км в день, цены на перевозки высокие, а с 1 декабря РЖД поднимает их еще на 13,8%. В такой ситуации месяцами ждать заказанную продукцию ни один строитель не будет. Вот и появляются на дорогах караваны грузовиков, а цена на бензин растет, а большинство траков – импортные, …. ну и так далее.

В том, что себестоимость жилья не будет падать, уверен и координатор НОСТРОЙ и НОПРИЗ по Сибирскому федеральному округу Максим Федорченко – одна только зарплата строителей выросла в три раза, и компании вынуждены ее все время повышать, чтобы удержать людей и не сорвать ввод объектов. Строителей в стране все меньше, а с оборонным комплексом конкурировать у стройки точно не получится. Недаром президент НОСТРОЙ Антон Глушков недавно заявил, что возможности роста зарплат в стройкомплексе фактически исчерпаны, но удерживать уровень будут изо всех сил.

Однако есть в себестоимости строительства одна статья, которая занимает 54% и называется «Прочие расходы». Фактически, серая зона, которую никто не изучал и мало кто понимает, как она формируется. Самое интересное, что показатели, которые зашиты в «Прочих расходах», не включены в мониторинг Росстата, то есть, никаких мало-мальски объективных данных на этот счет получить невозможно. Но попробовать разобраться все-таки стоит.

Прежде всего, здесь зашита прибыль девелоперов – и хотя застройщики давно утверждают, что она не превышает 20-25%, недоверчивая общественность продолжает считать жилищное строительство «золотым дном».

Следующая статья этих затрат – обслуживание кредитов. О том, как вырастет ставка проектного финансирования на фоне роста ставки ЦБ, остается только гадать, но очевидно, что время «средних» 6% по кредиту осталось в далеком прошлом, и стоит говорить о ставке от 15% до 20% годовых. Добавим сюда рост налога на прибыль – и получим весьма существенное увеличение всех этих затрат.

Еще одна составляющая себестоимости строительства, входящих в «Прочие расходы», – стоимость земельных участков, выделяемых под застройку. В больших городах она изначально высокая, но и в регионах, там, где предполагается строительство жилья, муниципалитеты – ай-ай-ай! - тут же поднимают цену на землю. Но господа, для муниципалитетов продажа земли под застройку – одна из немногих оставшихся статей дохода, их и так обдирают, как липку, а тут такая возможность подзаработать! Так что и тут цены будут расти.

О том, что монополисты диктуют свои условия и свои цены на подключение домов к инженерным сетям, говорится уже последние 20 лет, но пока никто на эти монополии руку не поднял, а их аппетиты регулируются исключительно их же представлением о стоимости их услуг. Так, по информации представителя Минпромторга, тарифы естественных монополий выросли за последнее время на 20%, а в планах повышение еще на 14%. Откуда в таких условиях может взяться снижение себестоимости?

Еще одна составляющая себестоимости – обеспечение участков под застройку инженерной инфраструктурой, что весьма недешево. Чиновники настоятельно требуют от регионов подключиться к обеспечению таких участков коммуникациями за счет регионов, но в региональных бюджетах денег на это, как правило, нет, особенно с учетом того, что 80% регионов – дотационные и живут «от копейки до копейки». Вот и оплачивают всю «инженерку» те же покупатели жилья. Добавьте сюда стоимость строительства социальной инфраструктуры, которую последовательно навешивают на застройщиков, и цена на жилье стремительно пойдет вверх.

Ну и, конечно, не стоит забывать такую статью как ввод объекта в эксплуатацию – непрозрачность этих расходов зависит от степени заинтересованности всех сторон в подписании необходимых документов. И таки да, взятки и прочие подношения еще никто не отменял, хотя, говорят, что в Уголовном кодексе даже есть такая статья.

Так что даже в отсутствие статистических данных говорить о том, что есть условия для снижения себестоимости, пока не приходится. Но разбираться в этих составляющих, конечно же, нужно, и для этого предлагается создать межведомственную комиссию, в которую войдут не только чиновники, депутаты и бизнес, но и профессиональные аудиторы, умеющие правильно считать финансовые показатели. Причем депутат Кирьянов высказался в том смысле, что эта комиссия будет не только анализировать причины роста цен на жилье, но и контролировать эти цены. Жаль, в зале не было ни одного девелопера, который развеял бы иллюзии депутата на этот счет – потому что либо рынок и наличие жилья, либо контроль и очередь на 35 лет. Последнее мы уже проходили в недавнем советском прошлом.

Для кого строим?!

В ходе обсуждения и материалов исследований, представленных в книге, и текущей ситуации, довольно резко прозвучал вопрос: а для кого мы будем строить жилье по нынешним ценам и при нынешних ставках по ипотечным кредитам? Покупатель-то на все это есть? Уже сейчас более 60% построенного жилья не продается – и это на днях подтвердил министр строительства и ЖКХ России Ирек Файзуллин. Выдача ипотеки на первичное жилье упала на 50-75% от региона к региону. Средняя ставка по ипотечному кредиту – около 30% годовых, и это просто безумие брать ипотечные кредиты при таких условиях. Наоборот, как считает Максим Федорченко, нужно отговаривать граждан покупать жилье на таких условиях – они просто не потянут обслуживание кредитов. И если сейчас задолженность по ипотеке составляет всего 0,4% от выданных кредитов, то в ближайшие годы она станет стремительно нарастать.

На фоне пустующих миллионов квадратных метров жилья не стоит ждать вывода на рынок новых объектов – застройщики, имея 40% продаж, такие проекты просто не потянут. Как тогда будут выживать строительные компании? Сколько из них обанкротится, сколько появится новых обманутых дольщиков? И не стоит уповать на падение цен на жилье – это приведет и к строительному, и к банковскому кризису, потому что нынешние цены уже зашиты в выданных кредитах.

Так что, по мнению М. Федорченко, пора перестать искать виновных в росте цен на жилье, а всю свою энергию направить на поддержку спроса – продолжение льготной ипотеки, разработку социальных программ получения жилья, новые формы продажи и аренды жилья.

И, кстати, нужно что-то делать с монополизацией рынка проектного финансирования и эскроу-счетов – сейчас по факту такие кредиты выдают 3 банка по всей стране, ипотечные кредиты – 5 банков. Конкуренции никакой, и ставки максимально высокие, а у застройщиков просто нет выбора – об этом говорил генеральный директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. Он же предложил давать льготы тем компаниям, которые строят дешевое жилье или работают в малых городах, где строительство сейчас практически не ведется.

В завершении заседания прозвучала почти сакральная фраза «Нам нужно строить арендное жилье». Сейчас эта программа, несмотря на все поручения президента и правительства, красивые презентации ДОМ.РФ и прочие «танцы с бубнами», практически не работает. Действительно, смешно считать таковым пару десятков домов с ценой аренды, доступной лишь топ-менеджерам. Очевидно, что подход должен быть совершенно другим, но каким – пока никто не знает. И за чей счет будет решаться эта задача, тоже пока неведомо. Застройщики вкладываться в проекты с самоокупаемостью от 10 лет не будут никогда, а государство пока готово активно призывать строить арендное жилье, но не финансировать такое строительство.

А в итоге, как всегда, прозвучали призывы обелить действующий частный арендный рынок жилья и заставить платить налоги за сдаваемое жилье. А если собственник не захочет добровольно «сдаться» налоговой, то депутаты предложили через Госуслуги отправлять ему «черную метку» в виде 30-40% штрафа от потенциальной стоимости аренды в регионе. Примечательно, что способы выявления «серых» арендодателей никто не предложил, но что-то подсказывает, что одним из механизмов будет классический донос от бдительных соседей.

В общем, как всегда: начали с аналитики и поиска решений, а закончили карательными мерами в адрес несознательного населения. Но уже хорошо, что многие проблемы были названы своими именами, а аналитика, сведенная в книгу «Жилищное строительство и рынок жилья: качество, объем, стоимость  как условия развития», должна послужить качественной основой для выработки действенных решений в области жилищного строительства.

Лариса Поршнева