В последние годы рынок ипотечного кредитования рос как на дрожжах. Не стал исключением и 2023 год, за который россияне оформили жилищные кредиты почти на 8 трлн рублей. Как считает коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park) Дмитрий Голев, льготные ипотечные программы внесли решающий вклад в рост строительства и кредитования. В 2020-2023 годах доля сделок с привлечением ипотеки на рынке новостроек выросла до 60-80% от их общего числа. В премиальном сегменте этот показатель увеличился с привычных 30% до 40-50%. Более 90% этих ипотечных сделок было заключено в рамках госпрограмм субсидирования ставок.

Резкий рост спроса стимулировал застройщиков повышать объемы строительства, что позволило построить в 2023 году рекордные 110 млн кв. м жилья. «Все это происходило на фоне снижения реальных доходов населения из-за пандемии и потом санкций, то есть если бы субсидий не было, спрос сократился бы», — отмечает эксперт.

С этим мнением согласен директор финансовых продуктов ПИК Алексей Трубников: «Мы видим, что каждая пятая купленная квартира идет с поддержкой по льготной ипотеке, и это позволяет не только поддержать покупку жилья, но и сделать ежемесячный платеж вполне доступным для клиента». В то же время, напоминает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов, льготные ипотечные программы не только позволили рынку благополучно пережить турбулентность периода пандемии и начала СВО, а миллионам россиян помогли решить жилищный вопрос, но имели и другие последствия. Так, в 2020-2024 годах, в период действия программы «Господдержка», значительно выросла средняя цена квадратного метра на рынке новостроек. Например, в Москве этот показатель увеличился на 47,3% — до 461,5 тыс. рублей.

Некоторые эксперты связывают подобную динамику исключительно с льготной ипотекой. «Господдержка и ставка 8% (изначально она была 7%) выдавались бесконтрольно, и это спровоцировало рост стоимости квадратного метра во всех сегментах жилой недвижимости Москвы, Подмосковья и регионов России», — говорит руководитель управления ипотечного кредитования компании «Мангазея» Юлия Архангельская. Но это, считает Руслан Сырцов, не так, и удорожание первичного жилья в рассматриваемый период было связано в первую очередь с переходом строительной отрасли на проектное финансирование, с резким ростом цен на материалы и услуги, а также с форсированным импортозамещением.

Закат не за горами

Однако спор о том, кто больше прав в этом вопросе, носит исторический характер, так как еще в конце прошлого года власти заявили о скором сворачивании ряда льготных ипотечных программ. «Массово, на всю страну мы льготную ипотеку на новостройки поддерживать не будем, у нас такая функция выполнена», — сказал тогда вице-премьер Марат Хуснуллин.

В дальнейшем тренд на ужесточение правил ипотечных выдач, особенно в части ипотеки с господдержкой, получил свое развитие, что повлияло на состояние рынка в первые месяцы текущего года.

«Московский рынок уже фактически живет без программы господдержки с прошедшей зимы, когда предельный размер кредита по льготной ипотеке был сокращен до 6 млн рублей. Эта сумма никак не соотносится с реалиями столичных цен на новое жилье, поэтому выдача льготной ипотеки упала», — констатирует Дмитрий Голев, уточняя, что одновременно выросли выдачи семейной и льготной ипотеки, поэтому в итоге спрос изменился структурно, но в целом его объем сохранился.

«Одно крыло в виде господдержки отрезали уже сейчас», — согласна с коллегой Юлия Архангельская. Она напомнила, что еще буквально полгода назад господдержка распространялась на 12 млн рублей под 8%, комбинированная господдержка касалась 30 млн рублей (со средней ставкой), а ключевая ставка находилась в районе 8-10%. Такие условия позволяли заемщикам брать 30 млн рублей по ставке в среднем 11-11,5%. Но сегодня все действующие лица жилищного рынка живут в условиях, где господдержка отсутствует, потому что 6 млн рублей — достаточно небольшая сумма и за ней редко приходят в банк. «Этой программой пользуются только те клиенты, у которых внушительный первоначальный взнос», — уточняет Юлия Архангельская.

Можно сказать, что в преддверии 1 июля, когда государство окончательно свернет действие ипотеки с господдержкой на новостройки, рынок переживает определенный переходный период. «Существенное снижение спроса на ипотеку стало ощутимым в I квартале, после ужесточения ставок и подъема процента первоначального спроса, по сравнению с IV кварталом 2023 года. И в данном случае чуть ли не единственным инструментом входа в сделку стали сохраненные условия по льготным ипотечным программам», — отметила директор по продукту «Сити21» Дарья Постникова.

При этом все участники рынка выступают за сохранение льготных ипотечных программ и предупреждают, что их отмена может перечеркнуть планы многих покупателей на улучшение жилищных условий. «Мы, безусловно, выступаем за сохранение этого инструмента и, в идеале, корректировку его параметров для расширения пула возможных вариантов жилья, которое можно купить с его помощью», — заявил «Стройгазете» заместитель гендиректора по коммерческим вопросам и связям с общественностью ГК «Садовое кольцо» Илья Колунов.

Точка. И продолжение

Как бы там ни было, будущее постепенно обретает видимые контуры.

Как в точности эти изменения отразятся на рынке, пока сказать сложно. «Реакция потребителя на изменение условий ипотечных программ измерима в рамках квартала. Часть клиентов будет находиться на завершающей стадии оформления сделки. Остальные будут оценивать новые условия», — считает Дарья Постникова.

Девелоперы начали приспосабливаться к новой ситуации. «В целом рост ипотечных ставок застройщики попытаются компенсировать более гибкими программами рассрочки, скидками, массированными рекламными кампаниями, а также путем оптимизации продукта», — прогнозирует последствия скорых изменений Дмитрий Голев.

Собственно, это уже происходит. «Мы думаем о дополнительных стимулах покупки жилья и недавно запустили программу «ПИК-бонус», которая позволяет получить специальные бонусы, баллы, которые затем покупатель может потратить на скидку на парковочное место, на кладовку или на другие различные улучшения квартиры. Такая система помогает не только купить квартиру, но и в комплексе ее обустроить», — рассказывает Алексей Трубников.

Лучше синица в руках

В целом, сегодня все игроки рынка — застройщики, покупатели жилья и банки — переживают период неопределенности, так как точно не известно, как совсем скоро изменятся параметры рынка. И никак нельзя исключить, что после 1 июля цены на новостройки подскочат.

В связи с этим Дарья Постникова советует не затягивать с принятием решения тем покупателям, которые до этого практически дозрели: «Мы уже сейчас активно информируем покупателей о возможном изменении условий льготных ипотечных программ жилищного кредитования и призываем решать квартирный вопрос, не дожидаясь изменений».

С этой рекомендацией согласны и в ПИК. «Если покупатель выбрал квартиру, которая ему нравится и подходит, то лучше ее купить сегодня, потому что завтра это сделает кто-то другой, — рассуждает Алексей Трубников. — И конечно, пока сейчас еще есть доступные условия по льготной ипотеке, лучше ими воспользоваться, ведь какие точно будут программы в будущем, мы с вами еще не знаем, хотя понятно, что в целом условия ужесточатся».

Алексей ТРУБНИКОВ, директор финансовых продуктов ПИК:

«Жилье, которое вы купите сегодня, останется с вами, а цена, которую вы заплатите сегодня, будет зафиксирована. Если же в перспективе цены на жилье будут расти, то с ними будет расти стоимость вашей собственности, а не ваши расходы на покупку жилья в будущем»

Руслан СЫРЦОВ, управляющий директор компании «Метриум»:

«После 1 июля девелоперы будут привлекать покупателей прежде всего траншевой и аккредитивной ипотекой. Бурный рост покупательской активности начнется только когда Центробанк наконец понизит ключевую ставку»

Юлия АРХАНГЕЛЬСКАЯ, руководитель управления ипотечного кредитования компании «Мангазея»:

«Для того чтобы получить льготную ставку по IT-ипотеке (5%) либо по семейной ипотеке (6%), необходимо удовлетворить ряд требований. На сегодняшний день ходит много слухов на счет ухудшения и ужесточения условий программ, из-за которых присутствует некий всплеск в рамках увеличения спроса на семейную и IT-ипотеку. Однако здесь все будет зависеть от государства — от того, какое решение оно примет»

Авторы: Алексей ЩЕГЛОВ