В медиапространстве, окружающем строительную отрасль, в последнее время идет активная дискуссия о её будущем. Строители жалуются на нехватку средств и прогнозируют упадок, если правительством не будут приняты серьезные меры. А представители власти, в свою очередь, требуют прекратить панику и уверяют, что ситуация вполне рабочая и контролируемая. Кирилл Чебаков, управляющий партнер We-On Group, рассказывает о том, как сфера строительства может перейти от сложностей к возможностям.

Любой кризис – это возможность

Мы всегда воспринимаем любую рыночную ситуацию с точки зрения возможностей, которые она предоставляет. Если у нас изменили условия по ипотеке и её объём существенно сокращается, давайте посмотрим, что это означает для рынка. Возможно, следует перестать ориентироваться на эконом-сегмент в жилищном строительстве, на котором ипотечные программы в большинстве своём и сосредоточены. Нужно смотреть на более дорогой сектор, на элитное жильё, которое в основе своей меньше зависит или совсем не зависит от заемных средств. Рост в этом сегменте ни на один год не прекращался, и фактически по нему всегда ощущался (и ощущается сейчас) дефицит качественного предложения. Исторически самые важные сделки в нём и происходили. Это одно направление.

Второе – это сегмент общественных пространств, который сейчас довольно активно развивается и где в последнее время мы видим растущее число интересных проектов.

Сегодня существует отличная возможность для развития собственно строительной отрасли в области создания новых производств с фокусом на передовые материалы и технологии локализации в условиях растущих затрат по параллельному импорту. Мне странно видеть, как некоторые компании ведут себя, как нерадивые коммунальщики, у которых «внезапно» пришла зима. О том, что ситуация со льготной ипотекой изменится, было известно еще год назад.

Рынок всегда развивается циклами

Любая отрасль бурно развивается, потом наступает затишье и выход на плато, затем идет период стагнации, и так до момента, когда проявляют себя новые тренды; затем всё повторяется. Все заявления о том, что рынок можно заставить работать по-другому – не более чем популизм.

Давайте разбираться, какой строительный рынок упал и совокупность каких факторов к этому падению привела. Это комплексная картина, которая должна учитывать и цикличность, и раздутый благодаря денежным вливаниям спрос, и ставку рефинансирования ЦБ, и доступность кредитных ресурсов, и фактическую стоимость денег, и геополитическую ситуацию, и даже доверие к бизнесу. Если рассмотреть каждый из этих нюансов и их совокупность, то картина становится ясной.

Мы в нашей компании поменяли вектор развития если не на 90 градусов, то уж на 70 точно ещё год назад. И мы продолжаем быстро расти — численность сотрудников выросла за год более чем на 200 человек, а оборот за год вырос примерно на 30%.

Мы сосредоточены на своём продукте и на том, чтобы он полностью соответствовал рынку и его емкости. Да, мы заказываем специальные исследования, покупаем аналитику, тщательно всё изучаем. Внимательно наблюдаем за нашим правительством и тем, какие постановления им принимаются, какие инструменты оно претворяет в жизнь.

Инструменты в вакууме и реальная практика

Эскроу-счета, о которых сейчас так много говорят – это же просто инструмент, и сам по себе инструмент прекрасный. Да, он выставляет массу требований и к банкам, и к застройщикам, и к вкладчикам, и к деньгам. Но, по сути, его функция – не допустить недобросовестных игроков, которые зарабатывали не на том, на чем им полагается зарабатывать (при этом кто-то, кто должен был зарабатывать — наоборот, не зарабатывал).

Но на фоне той конъюнктуры рынка, которая у нас сегодня сложилась, эскроу-счета действуют губительно. Этот эффект накапливается, и я могу предвидеть, что к лету он обернётся большим скандалом. Деньги, которые сосредоточены на этих счетах, быстро теряют свою стоимость по отношению к той недвижимости, в которую они инвестировались. Вкладчик будет стремиться получить объект, на который он рассчитывал, а застройщик будет не в состоянии его обеспечить или даже завершить строительство.

Необходимо признать, что в таких условиях этот механизм не работает, что у нас снова появятся обманутые покупатели, как когда-то мы наблюдали обилие обманутых дольщиков из-за несовершенства регулирования долевого строительства. И государству снова придётся с этим феноменом бороться. Не хочу выглядеть этакой Кассандрой и сеять смуту, но мне кажется, что любой опытной профессионал сегодня может это предвидеть и предсказать.

Как же должен повести себя настоящий профессионал? Он должен сосредоточиться на работе с наиболее профессиональными заказчиками, если, конечно, у него есть возможность выбора. Сегодня на рынке огромное количество непрофессиональных заказчиков. Да, это люди, которые добились успеха в своей сфере и хорошо заработали. Но в строительстве они не являются профессионалами, это для них не основной бизнес. И когда встречаются непрофессиональный заказчик и непрофессиональный девелопер – жди коллапса.

Откуда вообще взялись непрофессиональные заказчики? В основном они пришли в нашу отрасль на волне бума, который наблюдался в последние несколько лет, полагая, что этот высокомаржинальный и высокорисковый бизнес окажется для них успешным. Допустим, они провели анализ и выяснили, что сегодня спросом пользуются квартиры-студии маленькой площади — и сделали их своим основным продуктом. Да, на коротком отрезке времени, такой подход может работать, но нельзя не обращать внимание на его близорукость. Рано или поздно это закончится, и те, кто не успел вовремя этого понять, заплатят за это.

Строительство годами показывало высокую доходность в условиях господдержки, ипотечных программ и так далее. Но, как мне кажется, такие игроки недооценили, что строительная отрасль – довольно ресурсоемкая в плане профессиональных кадров. И в условиях кадрового дефицита, и на фоне изменившихся реалий многих из этих непрофессиональных заказчиков ждёт крах.

Рынок переживет

В результате череду таких крахов мы будем наблюдать укрупнение компаний, поглощение мелких и недостаточно квалифицированных игроков через банкротства. Эта тенденция наметилась год назад, и сейчас она окончательно выкристаллизовывается. Банкротство в данном случае я не рассматриваю как беду — скорее как механизм перераспределения активов в пользу более эффективных игроков. Строители и их рабочие руки никуда не денутся, объемы сохранятся, деньги не пропадут.

В итоге, конечно, могут возникнуть вопросы, связанные с монополизацией рынка в том или ином регионе, но все они могут быть урегулированы законодательно, и в конечном итоге глобально на картину не повлияют. Всё это поддаётся администрированию. Я хочу сказать, что рынок принципиально не изменится в объёме, а лишь в количестве игроков на нём, и валовой продукт отрасли, скорее всего, не снизится. Потребители будут довольны. Единственный, кто останется в убытке – неэффективный собственник, который потеряет бизнес из-за своих собственных просчетов.

Фактически этот процесс уже идёт, и было бы глупо прятать голову в песок и уповать на то, что «государство нам поможет». У государства есть свои интересы, оно должно думать о потребителях, а не о том, чтобы защищать интересы конкретного девелопера, пусть даже и с миллиардными оборотами.

Я оцениваю такое будущее перераспределение долей рынка позитивно. Давайте будем честны: массовая застройка жилья эконом-класса – не очень качественный продукт. А те игроки, которые не ориентируются на быстрый результат «здесь и сейчас», предлагают более качественный продукт, поскольку у них другой подход — более осознанный, связанный с долгосрочными планами развития тех или иных городов или регионов. Они ориентируются в достижении своих целей на другие инструменты, и с точки зрения экономики страны и даже глобальной экономики этот подход в долгосрочном плане имеет лучшие перспективы.

Сама по себе льготная ипотека – безусловное благо. Она сыграла большую роль в улучшении жилищных условий для миллионов семей в нашей стране и была большим шагом вперёд. И то, что её применение в качестве побочного эффекта привело на рынок непрофессиональных заказчиков и породило такое явление, как бизнес на «инвестиционных ипотечных квартирах» – небольшая плата за это. Это был славный этап, но теперь он заканчивается. Следующий этап будет уже не про количество, а про качество. Можно сказать, такой переход обусловлен законами диалектики.

Я считаю, что конкуренция обострится, и как человек и гражданин своей страны я этому рад. Сейчас всем придётся сосредоточиться на своём продукте, заниматься его совершенствованием. Если раньше был перекос в сторону объёмов, то теперь его больше не будет. Теперь на первый план выйдет работа с себестоимостью и издержками. Помню, два года назад у нас были скачки в стоимости металла, и тогда застройщики просто переложили возросшие затраты на плечи потребителя. А по-хорошему надо было бы пересмотреть подходы к армированию, задуматься о применении новых передовых материалов (например, композитов) или пересмотреть нормы. Теперь всё это должно стать основой эффективного ведения бизнеса.

Если в указе президента в 2020-м году говорилось об увеличении ввода жилья в год до 2030-го года до 120 млн квадратных метров, то в указе от мая этого года такой цифры уже нет. В качестве цели заявлена доступность жилья на первичном рынке, приоритетом стала комфортная и безопасная среда для жизни. Нам надо переселить в нормальные условия тех людей, которые сегодня живут в ветхих домах или вообще в бараках. У нас есть ещё и новые территории, которые надо застраивать. Это благородная цель и хороший драйвер для отрасли.

И подходить к задачам жилищного строительства следует с учётом локального контекста. Если не хватает элитного жилья – сосредоточиться на нём, если нужны студенческие кампусы – значит, поставить приоритетом их. Во главу угла должно быть поставлено качество управления проектами по развитию тех или иных территорий и регионов.

Российский стройкомплекс

Я за последнее время побывал в нескольких странах, строительная отрасль которых сопоставима с отечественной, в том числе в Бразилии и в США. И я могу с уверенностью сказать, что если 20 лет назад американцы во многом являлись для нас образцом, то за это время у них мало что изменилось, а вот мы сильно шагнули вперёд. У меня было желание научиться там чему-то новому, передовому, но, положа руку на сердце, я могу сказать, что сегодня это я скорее могу чему-то их научить, чем они меня!

В строительной отрасли Бразилии всё очень похоже на Россию, но при этом в ВВП они дают долю в два-три раза выше нашей. Значит, и нам есть к чему стремиться.

Я убеждён, что сегодня российский стройкомплекс является одним из передовых в мире, и я как участник рынка и как профессионал продолжу прикладывать все свои силы для того, чтобы наши люди получали самое качественное жилье, самую продуманную и хорошо организованную городскую среду, а города и регионы – оригинальные и качественные программы развития как в промышленном секторе, так и в социальном и инфраструктурном.