Ограничения в работе бизнеса из-за короновируса становятся серьезным испытанием для рынка коммерческой недвижимости. Эксперты выяснили, какой сегмент сумел вернуть спрос первым, где активность клиентов выше допандемийной, а в какой сфере показатели так и не достигли докризисного уровня.

Рост спроса в сегменте коммерческой недвижимости был прерван длительными майскими «каникулами», после чего активность клиентов так и не восстановилась, а теперь добавились и длинные ноябрьские «ковикулы».

Для оценки потенциального спроса было проанализировано количество просмотров объявлений пользователей на сайте cian.ru на рынке коммерческой недвижимости по разным сегментам (офисная, складская и торговая недвижимость) в каждом городе с населением от 1 млн человек в период 2020–2021 годов.

Спрос на офисную недвижимость еще не восстановился

В России продолжают работать удаленно около 3 млн сотрудников, во время ограничительных мер 2020 года таковых было около 5–6 млн. Возвращение в офисы половины удаленщиков позволило частично восстановить спрос на рынке аренды офисной недвижимости.

В первый локдаун весной 2020-го рынок офисной недвижимости потерял половину спроса. Восстановление активности произошло после снятия ограничений, причем выше допандемийного спрос оказался только в Московском регионе (+8 %), в Петербургской агломерации и крупнейших городах (с численностью населения от 1 млн человек) спрос оказался ниже на 15–20 % и после снятия основных ограничительных мер весной — в начале лета 2020 года. Эксперты по коммерческой недвижимости Циан подчеркивают, что после нескольких недель удаленки многие задумались о пересмотре занимаемой офисной площади, рассматривая альтернативные варианты. Оптимизация бизнеса и стала главной причиной повышенного интереса к сегменту сразу после первого локдауна.

Только в конце лета — начале осени 2020 года спрос в регионах вернулся к допандемийным значениям (+10 %). В Московском регионе и Санкт-Петербурге спрос, наоборот, оказался ниже допандемийного на фоне второй волны заболеваемости. То есть восстановление рынка офисной недвижимости в регионах происходит с лагом по времени, но рост — более устойчивый, чем в столицах.

Следующее падение спроса (в период локдауна) произошло в январские каникулы, причем для регионов снижение было существенно ниже — на уровне 20 % от допандемийного периода, а для Москвы и Петербурга — на уровне спроса в первую самоизоляцию.

С февраля 2021-го спрос снова восстановился: в регионах активность была выше допандемийной на 20 %, в Москве и Московской области — оставалась примерно на докризисном уровне. В Петербургской агломерации восстановление спроса шло хуже всего: спрос был на 15 % ниже, чем до самоизоляции.

Период роста спроса на аренду офисной недвижимости прервали майские двухнедельные каникулы, падение составило примерно треть относительно спроса в предыдущие месяцы (феврале–апреле 2021 года). В июне спрос начал отыгрывать позиции, но активность так и не вернулась к весенним максимумам. Только в регионах спрос летом и осенью 2021-го оказался примерно на докризисном уровне. В столичных регионах активность — на четверть ниже, чем в начале 2020 года.

В годовой динамике (когда также были анонсированы новые ограничительные меры) спрос на офисную недвижимость остался таким же в Петербурге, в Москве — ниже на 10 %, в регионах — выше на 9 %. Очевидно, что ноябрьский локдаун стал еще большим испытанием, поскольку и без строгих ограничений активность потенциальных арендаторов офисных площадей в столице находится ниже прошлогоднего, когда треть сотрудников год назад уже была переведена на удаленку.

Динамика спроса на аренду офисов по сравнению с допандемийным периодом

В крупнейших городах спрос на офисные помещения стабильно выше докризисного, чем год назад, наблюдается в Новосибирске, Самаре, Омске и Ростове-на-Дону. Самая непростая ситуация — в Перми и Челябинске.

Частичные ограничения позволили рынку нарастить активность за счет отсутствия жестких ограничительных мер, которые были весной 2020 года. Чем строже ограничения, чем хуже восстанавливается спрос на рынке, что подтверждает пример Московского и Петербургского регионов (где спрос ниже докризисного на четверть).

Как арендаторы офисов оптимизируют затраты

Компании-арендаторы экономят, пересматривая класс офисной недвижимости под аренду. По-прежнему основная активность арендаторов приходится на офисы класса А/B.

Циан проанализировал, как менялось распределение спроса по классам офисов на примере Москвы и городов-миллионников (регионы). Смещение спроса в пользу более дорогих и комфортных офисов (класса А) наблюдалось в период активного восстановления рынка — весной 2021 года. По сравнению с допандемийным периодом доля спроса на такие объекты выросла на 2 п. п (с 20 до 22 % в Москве) и на аналогичную величину — в регионах (с 26 до 28 %).

Нынешняя активность в Москве сосредоточена на аренде офисов класса В (76 %), доля класса А в структуре спроса снижается в годовой динамике — это также становится примером оптимизации затрат компаний на аренду. В регионах на офисы класса В приходится 65 % спроса, его доля так же, как и в столице, увеличилась в годовой динамике.

В крупнейших городах примерно каждый четвертый поисковый запрос связан с офисами класса А, в Москве — каждый пятый.

Распределение спроса по классам офисов

Несмотря на сложную ситуацию, арендаторы не готовы переезжать из центра. 42 % потенциального спроса в Москве сосредоточено на офисах в аренду в центре города (ЦАО), что сопоставимо с допандемийными показателями (41 %). В тройке лидеров по спросу также ЮАО (11 %) и САО (10 %), структура спроса остается прежней.

• На рынке офисной недвижимости было три периода снижения спроса: апрель–май 2020 года (локдаун), декабрь 2020 — январь 2021-го, май 2021 года (длительные «каникулы»). Самым активным периодом с 2020-го стали февраль–апрель 2021 года. Несмотря на деловой сезон, рынок не может вернуться к весенним значениям.
• Рынок офисной недвижимости после ограничительных мер быстрее восстанавливается в столицах. В регионах — с лагом по времени в несколько месяцев, но прирост там более устойчивый.
• Рынок офисной недвижимости не восстановился после ограничений осени прошлого года — потенциальный спрос находится на уровне, когда уже были введены антиковидные меры по переводу сотрудников на удаленку (с 5 октября 2020 года).
• На подъеме рынка спрос смещается в пользу офисов класса А. Арендаторы экономят, выбирая более бюджетные варианты. В регионах доля спроса на офисы класса А выше, чем в Москве.
• Структура спроса на аренду столичных офисов по округам не меняется: более 40 % арендаторов рассматривают ЦАО, как и до самоизоляции.

После ажиотажного спроса на склады интерес к ним снижается и уходит в регионы

Пандемия коронавируса нанесла существенный урон рынку коммерческой недвижимости, но есть сегменты, которые в результате выиграли от ограничений. Речь идет о складской недвижимости. По данным Ассоциации компаний интернет-торговли (АКИТ), только по итогам 2020 года относительно 2019-го объем рынка интернет-торговли вырос на 59 %. Россияне оформили в интернет-магазинах покупки на сумму более 3 трлн рублей. Но по итогам 2021 года прирост, по прогнозам АКИТ, будет не столь существенным — на уровне примерно 16 %.

Как следствие, в 2020 году наблюдается резкий рост спроса на складские помещения: маркетплейсы получают возможность сократить время доставки товаров, а более низкая стоимость складской недвижимости в регионах удешевляла логистику.

Локдаун весной 2020-го привел к резкому снижению спроса как в столичных регионах, так и в крупнейших городах. В локдаун относительно допандемийного начала 2020 года интерес к складской недвижимости просел на 25–40 % (в регионах меньше). Однако уже в июне 2020-го сегмент не просто восстановился, но и показал существенный прирост. В первую очередь это коснулось столичных регионов — в середине июня 2020 года вырос на 35–40 %.

В других регионах ситуация иная: спрос на складскую недвижимость был отложенным — в июне показатель только вернулся к допандемийным значениям, основной прирост (в среднем на четверть) фиксировался только с сентября 2020 года, в то время как интерес к столичной складской недвижимости, наоборот, снижался, хотя и был примерно на 10 % выше докризисного. Таким образом, после локдауна произошло перераспределение спроса в пользу складской недвижимости в регионах. Этот тренд сохраняется и в 2021 году.

Вторая волна спроса на склады пришла с началом делового сезона — осенью 2020 года, с минимальным снижением в период ноябрьских праздников. Новогодние каникулы в начале 2021-го привели к резкому падению интереса к сегменту, для регионов снижение снова было меньше — на уровне примерно 10 %, тогда как спрос на недвижимость Московского и Петербургского регионов просел примерно на треть.

Восстановление рынка и возврат деловой активности произошли уже в феврале. Именно в конце зимы спрос на складскую недвижимость в регионах обновил исторический максимум: относительно допандемийного периода прирост составил 70 %, в то время как на московскую — около 10–15 %, на петербургскую — примерно 30 %.

Лето 2021 года стало периодом охлаждения интереса к рынку складской недвижимости столичных регионов. В Москве и Московской области активность клиентов летом и осенью 2021 года на 10 % ниже, чем в начале допандемийного 2020-го. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области — минимальный прирост на уровне 5 %. В регионах спрос снизился относительно весенних рекордов, но все равно он на четверть выше, чем до пандемии.

Динамика спроса на складские помещения по сравнению с допандемийным периодом

Среди городов-миллионников наибольший рост спроса по складскому сегменту летом–осенью 2021 года относительно начала 2020-го отмечен в Уфе, Нижнем Новгороде, Воронеже, Новосибирске и Екатеринбурге. То есть бизнес активно расширяет складские мощности на Урале, а также в Сибири. Одновременно клиентов мало интересует Пермь (где спрос на склады даже ниже, чем до пандемии, на 30 %) и Челябинск (–8 %).

Динамика спроса на склады в крупнейших городах

Еще одна особенность регионального спроса — это бо́льший интерес к аренде складов, в то время как в Московском и Петербургском регионах спрос выше на покупку (по сравнению с допандемийным периодом).

Например, относительно начала 2020 года спрос на аренду складов в Москве просел на 12 %, в то время как на покупку остался на том же уровне. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области прирост по аренде складов составил 4 %, по покупке — на 21 %. В регионах ситуация обратная. По сравнению с началом 2020 года спрос на аренду выше на 32 %, на покупку — выше только на 7 %.

Впрочем, бо́льшая часть запросов по всем городам приходится именно на аренду складов: в регионах — в среднем 85 %, более серьезные вложения готовы сделать только 15 % потенциальных клиентов. В Москве и Московской области на аренду приходится также 85 % спроса. В Петербургской агломерации — 89 %.

• Первая волна спроса на складскую недвижимость пришлась на период после выхода из локдауна для столичных регионов и на осень — для других крупнейших городов. Вторая волна активности — на конец зимы — весну 2021 года.
• Ажиотаж в сегменте прошел: за полтора года клиенты приспособились к ведению бизнеса в формате онлайн и удовлетворили основный спрос на покупку или аренду складов.
• Бизнес расширяет складские мощности в регионах — продолжается перераспределение спроса из столиц в пользу крупнейших городов РФ.
• В регионах спрос устойчивее на покупку складов, в столицах — на аренду.
• 85% интересантов рассматривают аренду складов, а не покупку, как и до локдауна.

Торговые центры: потенциальные арендаторы не спешат возвращаться

Популярность онлайн-покупок и неблагоприятная эпидемиологическая обстановка привели к снижению посещаемости торговых центров. С одной стороны, ТЦ нужно восстанавливать трафик, с другой  — соблюдать все меры, чтобы их не оштрафовали и не закрыли.

Впрочем, не всё зависит только от собственников бизнеса: как показывает практика, именно торговые центры первыми вынуждены ограничивать работу в локдаун, поэтому потенциальные арендаторы не торопятся возвращаться в ТЦ.

Спрос на помещения в торговых центрах просел значительнее, чем для офисов или складов. В локдаун сегмент потерял примерно 60 % всего спроса, отыграв только половину падения после завершения локдауна. Летом 2020 года спрос на торговые площади в ТЦ оказался ниже примерно на треть, чем до карантина, сопоставимая динамика наблюдалась как в столицах, так и в регионах.

В сентябре 2020-го, с началом делового сезона, спрос на недвижимость в ТЦ первым начал восстанавливаться в регионах, где относительно допандемийного периода спрос был ниже всего на 15 %, в то время как в столичных регионах падение достигло 25–30 %.

В ноябре 2020 года спрос на ТЦ в регионах (в городах-миллионниках) впервые вернулся к допандемийным значениям, в то время как в Петербурге активность была ниже на 20 %, в Москве — на 30 %.

Длительные новогодние каникулы снова привели к падению спроса (–25 % для регионов и Санкт-Петербурга, –55 % — для Московского региона). Восстановление рынка торговых площадей, как и складских помещений, пришлось на конец зимы 2021 года — весну 2021-го. Спустя только год после локдауна 2020-го спрос на ТЦ в Петербурге и Ленинградской области показал рост — плюс треть по сравнению с допандемийным периодом. На 15 % вырос спрос в регионах. Только ТЦ Московского региона остались в аутсайдерах (–20 %).

Однако подъем спроса оказался кратковременной тенденцией. В начале лета 2021 года активность начала снижаться — сейчас, осенью 2021-го, только спрос на ТЦ в Петербурге находится на уровне начала 2020 года. Регионы и Москва до сих пор, даже спустя полтора года после самоизоляции, не могут восстановить спрос на аренду ТЦ.

Новый локдаун, введенный властями в конце октября, еще больше снизит спрос и станет новым испытанием для сегмента, который так и не восстановился после прошлых ограничений и конкуренции с онлайн-торговлей.

С августа 2021 года произошла рокировка: если на протяжении всего периода после локдауна максимальное падение было отмечено для столичных ТЦ, то сейчас в аутсайдерах регионы, которые всего год назад показывали максимальное восстановление спроса. То есть в отличие от складских помещений, на раскачку спроса на столичную торговую недвижимость понадобилось больше времени, тогда как регионы восстанавливались намного быстрее. На склады же спрос восстановился в столице, а только потом — в регионах.

Динамика спроса на торговую недвижимость в ТЦ по сравнению с допандемийным периодом

В отличие от торговых центров, сегмент стрит-ритейла в локдаун потерял примерно 40% спроса относительно докризисного периода в регионах и Санкт-Петербурге. В Москве и Московской области снижение было на уровне 50%.

Если спрос на помещения в ТЦ восстановился только через год после локдауна, активность в сегменте стрит-ритейла вернулась к докризисным показателям летом 2020-го, после снятия ограничительных мер. Это касается в первую очередь Петербургского региона и городов-миллионников. Столичная торговая недвижимость снова показывала более низкие показатели: спрос — на 20% ниже, чем до пандемии. Более того, именно в Московском регионе спрос до сих пор не восстановился — активность потенциальных клиентов ниже, чем до пандемии.

Спрос на стрит-ритейл в регионах (так же, как и для ТЦ) быстрее восстанавливался именно в городах-миллионниках, а не в столицах. Например, в ноябре 2020 года спрос на стрит-ритейл в целом по городам-миллионникам оказался на 20% выше, чем до локдауна. В Петербурге спрос был примерно на том же уровне, как и в начале 2020 года, то есть рынок отыграл падение. В аутсайдерах — Москва и Московская область с 20%-м падением, которое сохранялось на протяжении всей второй половины 2020 года.

Начало делового сезона ознаменовалось максимальным спросом: в регионах активность была выше в полтора раза (по сравнению с периодом до локдауна). В Петербурге прирост составил порядка 15%. Москва же снизила падение спроса с 20 до 15%.

Лето 2021 года снова стало периодом затишья и снижения спроса после успешной весны. Только в Санкт-Петербурге стрит-ритейл интересен примерно так же, как и до пандемии. Регионы потеряли лидирующие позиции: спрос по ним ниже примерно на четверть. Московский стрит-ритейл не может восстановить треть своего спроса относительно начала 2020-го.

По подсчетам Циан.Коммерческая, осенью 2021 года лучшие показатели стрит-ритейла фиксируются в регионах, но для ТЦ наибольшее падение — тоже в регионах.

Динамика спроса на торговую недвижимость (стрит-ритейл) по сравнению с допандемийным периодом

• Интерес к ТЦ снизился существеннее по сравнению с объектами стрит-ритейла — арендаторы оказались больше заинтересованы в небольших помещениях на первых этажах зданий.
• Спрос на ТЦ восстановился до допандемийного уровня только через год после локдауна. Стрит-ритейл — уже через три месяца после самоизоляции.
• В аутсайдерах — торговая недвижимость Московского региона, которая не смогла вернуть спрос к допандемийным значениям даже спустя полтора года после локдауна.
• Пик спроса на недвижимость в ТЦ и стрит-ритейле пришелся на весну 2021 года.
• Спрос на торговые площади быстрее восстанавливается в регионах, и только потом — в столице. В сегменте складской недвижимости — обратная ситуация.

Эксперты Циан указывают, что не во всех городах восстановление спроса на торговые площади идет равномерно. Быстрее всего активность восстанавливается в Казани, Нижнем Новгороде, Самаре, Ростове-на-Дону и Воронеже. Только этих пяти городов осеннее падение спроса коснулось меньше других.

«Даже при отказе от основных ограничений спрос на коммерческую недвижимость осенью 2021 года снизился по всем сегментам», — комментирует Александр Павленко, директор по аналитике Циан.Коммерческая.

По его словам, весной 2021 года мы наблюдали перестраивание рынка — только спустя год после первой самоизоляции рынок весьма инертен, новые ограничительные меры в большинстве регионов не позволяют сохранить активность, несмотря на деловой период. «То есть по сравнению с прошлым годом спрос пойдет на спад не в декабре, а уже с середины осени — до конца года вырастет количество объявлений о продаже бизнеса, как это наблюдалось в первую волну», — резюмирует эксперт.