Участники круглого стола «Более 100 млн кв. м жилья в 2022 году – новый рекорд строительной отрасли России» задались вопросом, благодаря или вопреки усилиям отечественных строителей стали возможны столь внушительные результаты. Эксперты сошлись во мнении, что «благодаря», но отнюдь не действиям участников рынка, а, скорее, сложившимся обстоятельствам. Повторить, и, тем более, улучшить эти показатели в текущем году будет крайне сложно.

По уточненным данным Росстата, в 2022 году введено в эксплуатацию 102,7 млн кв. м. жилья, что на 10 млн кв. м больше показателя 2021 года. Такую информацию, прозвучавшую из уст вице-премьера Марата Хуснуллина, сообщил, открывая обсуждение главный редактор ИД «ЕвроМедиа» Максим Федоров. Градостроительный потенциал в стране накоплен в объеме еще 402 млн кв. м. Разрешений на строительство в 2022 году было выдано на 23% больше, чем годом ранее.

Чиновники уверены, эти цифры показывают, что строительство чувствует себя стабильно и движется в направлении 120 млн кв. м в год, как это заложено в Стратегии развития отрасли до 2030 года. Независимые эксперты при этом не столь оптимистичны. По их мнению, говорить о том, что строительная отрасль пережила кризис, преждевременно.

Вопрос не в метрах

Генеральный директор ГК «Центр строительных услуг» Андрей Жеглов, например, уверен, что рост объема строительства страна получила исключительно за счёт ИЖС, произведенного, в основном, руками непрофессиональных игроков рынка.

«Налогов от них мы не видим, в статистике их нигде, по сути, нет», - считает эксперт. - Надо также понимать инерционность процессов. Построенные МКД были заложены еще в 2021 году. Я не берусь делать прогнозы, но новые вызовы поступают».

Снижение объемов ввода домов в индустриальном домостроении отмечает и эксперт Общественного совета при Минстрое России Илья Пономарев. При этом год от года растет сегмент ИЖС, складывается впечатление, что в стране идет исход людей из городов.

«На рынке, на самом деле, этого не видно, хотелось бы понять, где это происходит, - говорит он. - Нужно верифицировать статистику. Если мы вводим такое большое количество кв. м, надо получить подтверждение хотя бы от налоговых органов, что у нас действительно появилось такое количество облагаемой налогами недвижимости».

По мнению эксперта, нынешний результат – это итог даже не 2021, а 2020 года. За рубежом итоги часто подводят по начинающейся стройке, а не по сданным метрам. Сейчас же на рынке висит огромное количество введенных, но не проданных квартир. Объем сделок весь последний год интенсивно сокращался. Если же говорить о задаче государства по обеспечению граждан жильем, формат строительства по 214-ФЗ – это, скорее, коллективные инвестиции, чем обеспечение социальных потребностей граждан.

«Это удобная форма вложений для тех, кто не являются квалифицированными инвесторами. Данный механизм когда-то позволил людям взять на себя риски, которые не готовы были брать банки, - продолжает эксперт. - С возникновением эскроу, финансовые институты перехватили риски, и рынок стал более цивилизованным. Но это убрало из системы доходность, и сильно понизило интерес граждан к строительству, как инвестициям».

Руководитель отдела продаж девелопера «Неометрия» в Ростове-на-Дону Александр Жилин считает, что участники рынка ни о чем не задумывались, пока «им не стало больно». Раньше девелопер мог особо не инвестировать в разработку качественного продукта, потому что продавалось все, что строилось. Частные инвесторы покупали в принципе любую недвижимость, потому что в деньгах она росла вся. А конечный покупатель, поскольку завтра все будет дороже, был вынужден покупать то, что предлагают. В результате мы имеем большое количество построенного жилья, но не можем его назвать хорошим продуктом.

«В 2022 году остановился рост цен. И это совсем другая модель. Появилась конкуренция, инвесторы поняли, что не все девелоперские продукты одинаково полезны, - говорит эксперт. – Нынешний рынок хорошо характеризует так называемый коэффициент поглощения жилья. Он показывает, за какое время при текущих темпах продаж недвижимость, находящаяся в экспозиции, будет продана. В Ростове-на-Дону в декабре 2021 года коэффициент составлял 1,3 года, в середине 2022 года стал 1,5 года, а в ноябре – уже 2,6 года».

Получается, что экспозиция выросла в два раза. Эксперт считает, что этот объем будет давить на рынок, и цены рано или поздно должны пойти вниз.

Илья Пономарев отметил и еще один тренд, отнюдь не способствующий росту ввода жилья. Для того чтобы сохранить рентабельность, девелоперы стали уменьшать площадь квартир. Это хорошо видно по строительству «замкадных человейников» со студиями по 17 кв. м. Данный тренд явно противоречит интересам государства. По мнению эксперта, когда мы говорим про улучшение жилищных условий, вопрос заключается не в метрах. Эти действия на 90% совершают люди, уже имеющие жилищные условия.

«На Урале в небольших городах есть совершенно шикарные квартиры с ценой квадрата 18-25 тыс. руб. За цену студии в Помосковье там можно купить 150 кв. м жилья. Является ли это улучшением жилищных условий? – задается вопросом Илья Пономарев. - С точки зрения человека малюсенькая квартира в Подмосковье является, а огромная на Урале нет. Потому что за МКАДом есть рабочие места».

Эксперт считает, что строительство жилья в Подмосковье нельзя называть инвестиционной активностью – это экономическое беженство. «Что такое 17 кв. м? Это цифра жилой единицы. У нас их на 10-15% больше, чем домохозяйств, то есть, не увеличивая масштаб жилой единицы, невозможно увеличить объем потребного жилья», – резюмировал он.

Не ждет рекордов от нынешнего года и президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева, которая уверена, что, поскольку рынок жилья живет в маркоэкономике, многое будет зависеть от инфляции, реальных доходов населения и других факторов.

«Амбициозные планы – это всегда хорошо, но, если говорить без лозунгов и смотреть на реальную экономику процессов, у нас есть большие риски, связанные в первую очередь, с низким платежеспособным спросом, - считает она. – Поэтому устойчивого фактора роста жилищного строительства я не вижу. Пока спрос поддерживался льготной ипотекой, но мы в результате получили беспрецедентный рост цен на рынке, который съел всю ее доступность».

КРТ нам поможет?

По мнению эксперта, раскачать рынок индустриального строительства может развитие института комплексного развития территорий (КРТ). В прошлом году КРТ не внесла своего вклада в жилищное строительство, поскольку новое законодательство было принято в конце 2020 года, 2021 год был посвящен созданию нормативной базы в регионах, и только в прошлом году субъекты начали принимать первые решения о КРТ. На 1 декабря 2022 года, по данным Минстроя, было принято 278 решений, из них 105 решений о КРТ жилой застройки. На следующей стадии эти решения должны перейти в форму торгов, заключения договоров и только потом только начнется реализация. Так что до вклада во ввод жилья пока еще далеко.

«Но это направление чрезвычайно перспективно, в будущем оно может стать большим сегментом роста ввода жилья профессиональными застройщиками, – заявила Надежда Косарева. – Однако для его реализации необходимо совершенствовать законодательство в данной сфере по многим направлениям».

Первое – это жилищные гарантии переселяемым гражданам, особенно из ветхих МКД. Если гарантии будут низкими, люди просто не примут решение о включении их в КРТ. Субъекты наделены полномочиями по дополнительным жилищным гарантиям, в том числе предоставлению равнозначного жилого помещения. Однако, согласно анализу, проведенному Фондом в мае, пока только шесть субъектов воспользовались данными полномочиями.

Вторая тема – преобразование низкоплотной жилой застройки, занятой индивидуальными домами. По мнению эксперта, надо допустить КРТ таких территорий без требований о наличии там ветхих и аварийных МКД (сейчас это не разрешается). Необходимо также распространить на них такой же мажоритарный принцип принятия решений большинством собственников, как в МКД. Сейчас же применяется только принцип изъятия в целях КРТ и только в отношении ветхих домов, но на территории могут быть и не ветхие здания. Наконец, нужно распространить такие же жилищные гарантии на собственников, как и в МКД. Сейчас при изъятии таких домов предусматривается только возмещение, и лишь по соглашению сторон может быть предоставлен другой объект недвижимости.

Еще одно направление, которое может повысить ввод индустриального жилья – более активная реализация программы расселения жителей из аварийного и ветхого фонда. Кстати, этот вопрос тесно связан с предыдущим.

«Для рынка жилищного строительства программа переселения дает государственный спрос. По оценкам, каждый год ветхим и аварийным признается 2 млн кв. м жилого фонда, и только за счет бюджетных средств решить эту проблему практически невозможно, - считает Надежда Косарева. - Думаю, что совмещение идей программы переселения с программой ликвидации деградирующей застройки – очень правильное направление».

Развитие в поле

Развитие индустриального домостроения может быть и на поле ИЖС. Сегодня доля профессионального строительства в данном сегменте занимает лишь 5%. «Но если говорить о пригородных зонах крупных агломераций, где такое жилье приобретают люди с достаточным доходом, спрос на продукты профессионального девелопмента будет все время увеличиваться», - уверена эксперт.

Илья Пономарев считает, что строительство индивидуальных домов хозспособом – «вещь нехорошая», потому что в результате пригород разрастается бессистемно.

«ИЖС строится бригадами, а отнюдь не подрядчиками, которые платят налоги, занимаются инвестиционной активностью, проектированием и т.д. Не думаю, что это добавляет качества городской среде и типологии жилья, которое мы создаем, - говорит он. - Система управления пространственным развитием у нас находится в крайне угнетенном состоянии. Хотя подготовленные площадки для ИЖС и, особенно, миксы с малоэтажным строительством вполне могут давать эффективность».

Однако пока индустриальное малоэтажное домостроение наталкивается на проблемы, которые никто не решает, считает Андрей Жеглов. Например, не проводится работа с сетевыми компаниями. «Срок техприсоединения составляет сегодня от 1,5 лет при сроке строительства индивидуального дома 3-6 месяцев. Застройщик построил дом и еще год ждет, пока сетевая компания выполнит свои обязательства», - говорит эксперт.

Кроме того, когда люди переселяются в новые дома, резко встает вопрос инфраструктуры, которая за городом, по сути, отсутствует. Если в центре за счет плотной застройки ее построить дешевле, то за его пределами эта задача становится почти невыполнимой.

«Самый банальный момент – отсутствие высокоскоростного интернета. Небольшой сбой в трафике, и за городом удаленной работой заниматься практически невозможно, - уверен Андрей Жеглов. - Завести туда кабельный интернет провайдеры не соглашаются из-за низкой плотности застройки. Если не решать инфраструктурные вопросы, через 3-7 лет за городом мы получим коллапс».

Аренда социальная и коммерческая

Андрей Жеглов также считает, что увеличению ввода жилья может поспособствовать развитие института аренды, но не для людей с низким достатком, а наоборот.

«Государство должно понимать, что, скорее всего, социальная аренда будет сопровождаться дополнительной нагрузкой на бюджет, - считает он. – Рыночные ставки сегодня сопоставимы с ежемесячным платежом по ипотеке. Людям, которые постоянно живут в пределах одного города, выгоднее купить жилье в ипотеку».

При этом из-за повышающегося разделения труда узкие специалисты часто не находят себе применение в одном регионе, и начинают перемещаться. На новом месте им нет смысла покупать себе жилье. Поэтому арендное жилье бизнес-класса пользуется большим спросом, чем эконом.

С девелопером категорически не согласен Илья Пономарев. Он уверен, что единственный вариант обеспечить нуждающихся жильем – некоммерческий наем. Потому что исключительно рыночными методами обеспечить всех нуждающихся граждан жильем невозможно.

«В любой экономике 20% людей с невысоким уровнем дохода не имеют возможность купить недвижимость, - говорит он. – Чаще всего они живут в жилье социального найма, который частично субсидируется государством. Если эту историю реализовать, то она как раз бы и дала те самые 120 млн кв. м в год, и нам не пришлось бы ужимать «квадраты», чтобы небогатый человек мог получить рентабельное жилье».

По его словам, если заменить некоторые меры поддержки строительной отрасли субсидированием найма, это даст сильный толчок институту аренды. В систему могут прийти и консервативные инвесторы, типа Пенсионного фонда, возникнет большой, серьезный раздел экономики. При этом он не будет конкурировать с рынком девелоперов, потому что такое жилье будет невозможно продать.

Не тот продукт

Наконец, девелоперы считают, чтобы наращивать ввод жилья, нужно коренным образом изменить собственные продукты. «На падающем рынке необходимо делать предложение как можно более разнообразным, - уверен Андрей Жеглов. – Если на предыдущем этапе людям негде было жить, и их устраивала любая квартира, сегодня покупатель внимательно вникает в то, что хочет купить».

По его мнению, коробочные решения сегодня «не взлетают». Клиент хочет получить определенное качество, и продукт хуже не купит даже за полцены, каким бы низким ни был процент ипотеки или грандиозными скидки.

«Покупатель понимает, что завтра недвижимость не будет дороже, и никуда не торопится. Это другая поведенческая модель, - соглашается с коллегой Александр Жилин. – А девелопер не научился думать о том, что покупателю нравится. Эти мышцы у него атрофировались».

Эксперт уверен, что сегодня на рынке спрос и конечных покупателей, и инвесторов собирают проекты, где девелопер подумал о клиенте. При этом разработка продукта под покупателя не всегда равна повышению себестоимости проекта. На начальном этапе требуются очень небольшие инвестиции, чтобы исследовать рынок, привлечь профессиональных участников для разработки нового продукта.

Будет в 2023 году новый рекорд по вводу жилья или нет, мы узнаем ближе к концу нового строительного сезона. Отрадно, как минимум то, что эксперты видят векторы развития, реализовав которые можно, заложить мощный фундамент для дальнейшего движения вперед, пусть не в этом году, но в ближайшее время. Остается надеяться, что власть прислушается к мнению отраслевого сообщества и сделает именно те изменения, которые в результате приведут нас к успеху.

Евгений Горчаков