За пределами Москвы и Санкт-Петербурга распространенными преградами на пути внедрения механизма комплексного развития территорий (КРТ) по-прежнему остаются невозможность оперативного расселения «частного сектора», трудности с кредитованием проектов и обеспечением комплексных площадок социальной и инженерной инфраструктурой. Имеющийся региональный опыт и возможные подходы к решению этих проблем обсудили недавно на совещании в правительстве Новосибирской области с участием делегации Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) и местных застройщиков.

В начале мероприятия координатор НОСТРОЙ по Сибирскому федеральному округу (СФО) Максим Федорченко напомнил, что событию предшествовало состоявшееся в этот же день заседание Экспертного совета НОСТРОЙ по вопросам совершенствования законодательства в строительной сфере.

«Это авторитетный орган, к оценкам которого прислушиваются и в профильном комитете Госдумы РФ, и в Минстрое России, — рассказал он. — Впервые его заседание прошло в Новосибирске, и сейчас его председатель и члены присутствуют на нашей встрече».

Максим Федорченко призвал коллег, не откладывая «на потом», донести до Экспертного совета свой взгляд на проблемы внедрения механизма КРТ, чтобы получить возможность актуализировать готовящиеся тематические поправки в законодательство — уже с учетом пожеланий сибиряков.

Риски поровну

Первым с предложениями выступил вице-губернатор Новосибирской области Роман Теленчинов, назвав направления, на «отладке» которых, по его мнению, нужно сосредоточить усилия в ближайшее время (а иначе «КРТ у нас не поедет»). В их числе — разработка и внедрение государственных регламентов расселения объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в границах КРТ, повышение доступности банковского кредитования для «комплексных проектов» (сегодня оно затруднено из-за слишком долгих (от трех и более лет) сроков возврата средств и сложностей прогнозирования в рамках получаемой финансовой модели), а также обеспечение гарантированного подключения площадок КРТ к инженерным сетям.

Продолжая свое выступление, Роман Теленчинов предположил, что успешному решению проблем расселения в рамках проектов КРТ аварийного многоквартирного жилья и частных домовладений способствовало бы создание института независимой оценки подпадающих под снос объектов — добросовестного и авторитетного, которому люди могли бы доверять. «А иначе мы будем продолжать годами судиться с отдельными собственниками, затягивая расселение на неопределенно долгое время», — предупредил вице-губернатор Новосибирской области.

Все озвученные чиновником предложения поддержал генеральный директор ООО «Специализированный застройщик «Грандпарк» Никита Галитаров, но, коснувшись вопроса доступности кредитных средств, добавил, что банки сегодня в принципе неохотно финансируют проекты КРТ, а если на площадке предполагается снос аварийного жилья, предлагают такие условия, при которых экономическая целесообразность проекта «оказывается под большим вопросом».

«Банки не готовы разделять риски реализации проектов КРТ и возлагают всю ответственность на застройщиков. При этом на финансировании строительства кредитные организации зачастую зарабатывают больше, чем сами строители», — констатировал предприниматель. По его мнению, нужно уйти от нынешней практики, когда из-за долгих сроков реализации проектов КРТ и трудности сопутствующих прогнозов банки непомерно повышают цену кредитных денег. Нужно внедрять цельную, сбалансированную и единую модель экономической оценки проектов КРТ, учитывающую интересы всех сторон (а не только банкиров).

Никита Галитаров также поднял тему дисбаланса между себестоимостью строительства подземных парковок и их рыночной ценой: в многоквартирных домах (МКД) комфорт-класса их создание обходится выше продажной цены — около 1 млн против 700 тыс. рублей соответственно. Он предложил для стимулирования и поддержания на должном уровне спроса на подземные парковки внедрить специальную льготную ипотеку — с возможной перспективой распространения ее действия на кладовые, коммерческие площади в составе жилых комплексов. «Это станет и дополнительной поддержкой малому бизнесу», — уверен застройщик.

В свою очередь заместитель начальника департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Иван Ивашина рассказал о некоторых итогах работы по внедрению механизма КРТ на территории Новосибирска. По его словам, к концу 2022 года в столице СФО было заключено суммарно семь договоров о КРТ, до конца 2023-го будет подписано еще 8. Обнадеживающей тенденцией является увеличение площадок и предполагаемых объемов расселения в рамках проектов КРТ. Если в 2022 году под расселение попало лишь 4 МКД, то в 2023-го году только на одной крупной (7,7 гектара) площадке КРТ в Советском районе Новосибирска планируется расселить и снести 27 аварийных жилых домов, а еще одна площадка (21 гектар в Октябрьском районе) в значительной мере занята объектами ИЖС. «Опыта расселения такого объема частного сектора с применением механизма КРТ в Новосибирске еще не было, — отметил Иван Ивашина. — Будем учиться».

Без помощи не обойтись

Продолжая дискуссию, председатель попечительского совета «Опоры России» в Новосибирской области, директор по развитию ООО «ЗАО СМС» Игорь Салов выразил твердую убежденность, что для успешного запуска проектов КРТ, обремененных расселением, региональным застройщикам не обойтись без государственной поддержки. Самостоятельные переговоры застройщиков с собственниками в массовом порядке малоэффективны. Дело только тогда пойдет хорошо, когда изъятием земель и строений займется государство, вооружившись соответствующим регламентом, имея для этого специально зарезервированные бюджетные средства и опираясь на объективную и независимую оценку недвижимости. Эксперт привел в пример успешный «частно-государственный» опыт расселения домов ИЖС в створе Бугринского моста, «когда, за редкими отдельными случаями, изъятие земель удалось осуществить в краткие сроки».

Эту позицию в целом разделяет исполняющий обязанности министра строительства Новосибирской области Дмитрий Тимонов, обращая особое внимание на важность проработки процедур изъятия для освобождения участков под социальные объекты и отмечая, что процедура принятия решения о включении в проект КРТ большинством голосов собственников, которая установлена для жителей ветхих МКД, пока не распространяется на владельцев объектов ИЖС определенной территории.

Генеральный директор группы компаний (ГК) «Сибмонтажспецстрой» Анатолий Павлов полагает, что, несмотря на определенные трудности, «включать» банки в работу по проектам КРТ можно уже сегодня. И он согласен с тем, что без господдержки застройщикам здесь не обойтись, в противном случае проекты становятся экономически неинтересными или вовсе убыточными.

Бизнесмен привел пример комплексной площадки в Калининском районе Новосибирска, за которую его стройхолдинг взялся еще до «эпохи КРТ», около трех лет назад. «22 гектара, почти полностью занятых частным сектором, — раскрыл детали Анатолий Павлов. — Собственными силами мы пока расселили дома только на трех гектарах. Это за два с половиной года работы». Бизнесмен предполагает, что обременений по площадкам КРТ слишком много — помимо расселения это и необходимость создавать объекты дорожной, социальной инфраструктур, подводить инженерные сети. В части социальной инфраструктуры Анатолий Павлов считает целесообразным собирать целевые взносы с застройщиков, исходя из расчета той «соцнагрузки», которую приносит на территорию тот или иной жилищный проект. Взносы следует собирать в специально учрежденный фонд развития социальной инфраструктуры, из которого и будет финансироваться возведение соответствующих объектов в рамках сбалансированной региональной программы.

По поводу обеспеченности жилой застройки соцобъектами высказался и председатель Экспертного совета НОСТРОЙ по вопросам совершенствования законодательства в строительной сфере, вице-президент «Объединения строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов, который сообщил, что в 2010-е годы, когда жилье в Северной столице росло опережающими темпами, там возник жесткий дефицит школ, детских садов и т. д. Чтобы его преодолеть, жилищные проекты, не обеспеченные социальной инфраструктурой в расчетных границах, вообще перестали допускать к реализации. И застройщики взялись возводить их за свой счет. «Дополнительная экономическая нагрузка (на квадратный метр) выглядит следующим образом: 8-10 тыс. рублей — это детский сад, 18-20 тыс. — это школа. Таким образом, общая «нагрузка для финансирования соцобъектов» в Северной столице варьируется в пределах от 30 до 40 тыс. рублей в стоимости одного «квадрата» нового жилья (при средней стоимости новостроек 300 тыс. за метр)», — рассказал Алексей Белоусов. Расчет необходимой обеспеченности социальной инфраструктурой в границах определенных территорий ведут специалисты гражданского проектирования, решения о конкретных суммах финансовой нагрузки по строительным проектам принимает уполномоченная городская комиссия. «За счет использования этого механизма нам удалось свести практически к нулю дефицит социальных объектов в Петербурге», — подчеркнул Алексей Белоусов.

Он солидаризировался с коллегами относительно проектов КРТ «с расселением» (без господдержки с этой проблемой региональным застройщикам не справиться) и сообщил, что работа возглавляемого им Экспертного совета ориентирована в том числе и на продвижение законодательных инициатив, способствующих системному решению данной проблемы.

С учетом интересов всех сторон

Еще один представитель отраслевого нацобъединения — председатель Комитета НОСТРОЙ по административным процедурам в строительстве Леонид Бандорин вкратце обрисовал историю законодательного регулирования градостроительного развития в России (упомянув ранее действовавшие механизмы КУРТ, РЗТ). Он назвал НОСТРОЙ «главным лоббистом», помогающим продвигать интересы строителей на федеральном уровне, и призвал новосибирцев вносить свои предложения для совершенствования нормативного регулирования строительства. «Новосибирск — крупнейший муниципалитет страны, — напомнил сибирякам Леонид Бандорин, — и если вы не станете вносить предложения, отрасль будет жить по тем предложениям, которые вносят Москва и Казань».

Вместе с тем Леонид Бандорин дал понять, что не стоит торопиться зарегламентировать все возможные процессы в механизме КРТ. Да, государство не определило «границы общения» застройщиков с собственниками объектов ИЖС, но, с другой стороны, это открывает определенные возможности, дает предпринимательскую свободу в этой работе. Позитив нынешней ситуации и в том, что застройщик может объединять в единый проект разные участки — свободные и застроенные МКД или объектами ИЖС.

Но, так или иначе, если строители в регионе считают, что нормативная база в этом направлении нуждается в корректировке, НОСТРОЙ ждет от них сигнала для активизации соответствующей работы.

В связи с этим основатель ГК «Химметалл» Евгений Гаврилов сказал, что «готов подписаться под любым сигналом», лишь бы удалось оптимизировать работу застройщиков по проектам КРТ. Бизнесмен убежден, что обременения на предпринимателей в этих проектах слишком велики, а главное — отсутствует общая определенность в государственном подходе. «Мы же должны понимать, какие деньги нужно вложить в тот или иной проект. Если вы нас нагружаете расселением, то не грузите хотя бы социальными объектами. Примеры Москвы и Петербурга тут не в счет», — твердо заявил Евгений Гаврилов. Иначе пределов нагрузки вообще не видно, и бизнес-оценке она не поддается. «Можно нас тогда заставить строить не только дороги, школы и детсады, но и, например, театры, стадионы. А почему нет? Эти объекты тоже нужны городу», — заострил ситуацию до гротеска предприниматель.

При этом Евгений Гаврилов уверен: для полноценного запуска механизма КРТ процесс изъятия земельных участков под соответствующие нужды должен быть регламентирован предельно четко. «И не обязательно этим должно непосредственно заниматься государство, нужно просто определить уполномоченное лицо, — полагает он. — Скажем, расселением домов в створе Бугринского моста занимался «Сибмост».

В ответ Роман Теленчинов рекомендовал строителям не поддаваться эмоциям и понять, что работа застройщика должна учитывать интересы всех заинтересованных сторон — и граждан, и бизнесменов, и региона в целом. По его мнению, бюджет сегодня объективно не в состоянии профинансировать все «сопутствующие» КРТ работы (расселение сносимых объектов, обеспечение инженерной, социальной, транспортной инфраструктурами), и сейчас задача участников инвестиционно-строительного процесса — договориться и найти оптимальные способы сотрудничества, чтобы стройка продолжалась и развивалась.

Вице-губернатор Новосибирской области считает, что все неясности в экономической оценке проектов КРТ, на которые сетовал Евгений Гаврилов, в любом случае сводятся к вполне понятной оценке себестоимости земли и строительства при выполнении действующих обязательных градостроительных регламентов, а это наши застройщики умеют делать давно и хорошо.

На совещании прозвучали и некоторые другие предложения — к примеру, допустить на местном уровне изменение вида разрешенного использования земель по инициативе правообладателя.

Участники договорились направить все озвученные инициативы через саморегулируемые организации в Минстрой региона для обобщения и передачи конкретных предложений в НОСТРОЙ.

Одной из причин низкой активности региональных органов власти по подготовке проектов КРТ являются нехватка методических документов федерального уровня и недостаточная квалификация должностных лиц, работающих в сфере КРТ.

По мнению Максима Федорченко, Координатора НОСТРОЙ по Сибирскому федеральному округу, активность в применении механизма КРТ проявляют пока не все регионы, особенно это касается наиболее сложного вида комплексного развития – КРТ жилой застройки. Причины этого лежат не только в определенных недостатках действующего законодательства (однако, сейчас Минстрой РФ разработал очень важный и нужный законопроект, корректирующий ряд недостатков, плюс выработан еще целый ряд предложений от профсообщества), но и в его сложности. Комплексное развитие находится на стыке градостроительного, земельного и жилищного законодательства, поэтому, зачастую, региональные чиновники, ранее не работающие с развитием застроенных территорий, не могут грамотно определить границы территорий под развитие, установить параметры развития территории и требования к застройщику. В связи с этим, можно только приветствовать усилия Минстроя РФ и Роскапстроя, которые уже сформировали учебный курс для повышения квалификации регионалов.

Отдельная головная боль – экономика проектов КРТ. Расселение значительного количества ветхого и аварийного жилья требует немалых затрат со стороны застройщика и проектное финансирование здесь пока не применимо. Да и сама рентабельность таких проектов чаще всего оказывается минусовой, а это значит нужны дотации и льготы для инвесторов, которые ввязываются в и без того сложные и длинные проекты КРТ. К сожалению, региональные чиновники боятся брать на себя ответственность по предоставлению каких-бы то ни было льгот застройщикам, в считанном количестве регионов есть положительные примеры. Эту проблему можно было бы решить, тиражируя положительный опыт поддержки застройщиков на федеральном уровне путем разработки типовых рекомендуемых методик. Естественно, что получив такую типовую методику из столицы любой регион гораздо легче сможет утвердить ее у себя – не придется потом оправдываться перед многочисленными контролирующими органами за «самодеятельность» в расходовании бюджетных средств.

Александр РУСИНОВ