Дискуссия «Проекты ИЖС: законодательство, финансирование, риски», прошедшая в рамках Московского международного конгресса, если честно, удивила. Если раньше на подобных мероприятиях участники, в основном, жаловались на то, что ИЖС уделяют мало внимания, то на этот раз мероприятие в большей степени было посвящено полезным советам, как лучше организовать тот или иной процесс.

Малоэтажка – это будущее

Сегодня ввод ИЖС и малоэтажных зданий занимает 60% объема всего строительства в стране. Президент МАИФ Валерий Казейкин считает, что эта тенденция будет развиваться и дальше, потому что на своей земле серьезному человеку есть куда стремиться.

«Мы начали проект в 387 га на 1300 домов. В настоящее время 70% продано, данный проект получил 40 международных и национальных премий и впервые за всю историю Советского Союза и России Всемирную премию, - рассказал он. - Очень много идей там будут тиражировать, люди будут делиться опытом, показывать, как это делается».

По его словам, в данном проекте были полностью использованы возможности, которые дает государство: первое в отрасли ГЧП, первые в России детские сады и школы, построенные по программе «Стимул». В позапрошлом году в школу в первый класс пошли 330 детей (11 классов), в прошлом году - 326 детишек (11 классов), в этом году 340 первоклашек (12 классов). Уже состоялся первый выпуск: из 67 человек 14 окончили школу с золотой медалью.

«Вот говорят демографический кризис – с малоэтажкой кризиса не будет, - уверен Валерий Казейкин. - Когда на своей землей жена выращивает цветы, муж сажает деревья, и они потом вместе решают демографическую проблему – это будущее».

И хотя проблемы пока есть…

Полностью без «плача Ярославны», правда, не обошлось. Вице-президент Международной ассоциации инвестиционных фондов Ирина Рудакова рассказала о проблемах, которые преследуют застройщиков ИЖС. Устранение данных проблем помогло бы решить задачи, которые позволят всем получать нормальное проектное финансирование и кредитование физлиц в ИЖС.

Во-первых, на сегодняшний день все ещё недостаточно банков, которые кредитуют такие проекты – их всего пять. При этом их условия, в принципе, не дают возможности получить финансирование широким массам.

«Нужно что-то менять. Потому что банки друг у друга все переписывают, а нужно делать так, чтобы условия были доступны и застройщикам ИЖС, и физическим лицам, - уверена спикер. - И ипотечное кредитование на ИЖС в широком формате тоже недоступно, потому что есть аккредитация подрядчика, которая не позволяет продвинуться в этом процессе. Девелоперы при этом ощущают на себе неработающие механизмы проектного финансирования».

По данным Валерия Казейкина, три года назад были приняты поправки в 214-ФЗ о том, что каждый посёлок от двух домов обязан финансироваться, согласно этому закону. За каждое привлечение средств в другом формате можно получить пять лет тюрьмы. В результате за три года, всего четыре проекта по всей России строятся по 214-ФЗ. Росфинмониторинг разослал соответствующие письма и в Красноярском крае, например, прокуратура закрыла 23 посёлка.

«Хотелось бы, чтобы банки и другие структуры принимали опыт друг друга, но не ограничивались им, - подчеркнула Ирина Рудакова. - Очень важно, чтобы в каждом подразделении, принимающем решения, были люди, которые понимают или хотя бы прислушиваются к специалистам, которые умеют и знают, как реализовать посёлок ИЖС».

Говоря о проектном финансировании, спикер отметила, что оно началось по новой программе ДОМ.РФ. В июне к ним обратились 88 потенциальных клиентов, но по информации на сентябрь финансирование получил только один застройщик. «На мой взгляд, одного участника, который получил проектное финансирование по новым условиям недостаточно», - заявила эксперт.

… их можно обойти

Между тем, по мнению генерального директора ГК Banki.shop Романа Корникова, многие менеджеры строительных компаний, физические лица и риэлторы не знают, какая существует вариативность кредитных продуктов при покупке или строительстве частного дома, даже если ипотека по каким-то причинам недоступна. Например, целевой потреб на строительство жилого дома.

«Это быстрое одобрение со сроками чуть выше, чем у обычного потреба, но при этом сохраняется целевое использование денег, снижаются риски, понижена ставка по отношению к обычному потребу. Рыночный продукт, о котором практически никто не знает», - рассказал он.

Залог недвижимости. Бывают покупки на землях СНТ, где по документам двухэтажный каменный дом значится, как сарай. Такую постройку надо покупать именно через залог недвижимости.

«Прямо сейчас процентная ставка по такому залогу всего на 1,5% выше, чем ипотека. Какие плюсы? Одобряют, - утверждает эксперт. - Мощнейшее преимущество этого финансового инструмента заключается в том, что андеррайтинг клиента в разы слабее, чем при классической ипотеке. Потому что там условия рассматриваются не в силу закона об ипотеке, а в силу договора, и банки могут вести себя более лояльно, взаимоотношения выстраивать, поэтому гайки раскручиваются».

Однако бывает так, что квартира, предназначенная под залог, принадлежит третьему лицу. Есть банки, которые выдают под залог третьего лица деньги на целевое назначение. Если вы покупаете в СНТ кирпичный сарай, то это целевое назначение – недвижимость.

«Залоги целевого назначения на покупку недвижимости в среднем на 0,75 - 1% выше, чем обычная ипотека. Вариативность огромная - залог под третьих лиц, в залог под себя, в залог с просрочкой, в залог с маленьким стажем. Да, деньги станут чуть дороже, но их легче одобрять», - отметил Роман Корников.

Есть еще кредит на строительство дома. В чем его преимущество? Там выделяются «живые» деньги. Какие-то банки выделяют их сразу все, кто-то траншами. Ставка при этом близка к ипотеке на обычную квартиру на вторичном рынке. И чем правильнее продукт, тем ниже риски и тем меньше ставка.

Как купить частный дом клиенту, у которого нечего закладывать, и при этом классическую ипотеку и потреб ему не одобряют? Есть такой продукт, как рефинансирование взятого ипотечного кредита с целью высвобождения денежных средств на руки.

«К примеру, квартира стала стоить десять миллионов, а ипотека два миллиона. Вы просто рефинансируете ипотеку в другой банк, и высвобождаете сумму на руки, - утверждает спикер. - Высвободить 5-6 миллионов под новую ставку ипотеки в разы выгоднее, чем стоит потреб».

По словам Романа Корникова, система Banki.shop может смоделировать 2,5 млн возможных сценариев, под которые можно подобрать кредит, касающийся недвижимости. Из них 632 тыс. сценариев имеют отношение к покупке, залогу, или строительству частного дома.

Как избежать ошибок

Обосновных рисках использования проектного финансирования при реализации проектов ИЖС рассказал руководитель проекта «Династия парк» (Калининград) Филипп Васильев. «Династия парк» - это коттеджный посёлок на 206 домов. Проект одни из первых получил проектное финансирование в России, что далось, по словам спикера, не очень легко.

Первой и основной проблемой может стать слабый продукт и низкие темпы продаж. «Поэтому обязательно изучайте своих конкурентов, коллег в регионе. Смотрите, как устроен у людей продукт. Ваш должен быть лучше, - утверждает он.

Но и в рамках сильного продукта нужно осуществлять постоянный мониторинг и аналитику рынка не только в своем регионе, но смотреть на соседние. «Не думайте, что вы самый умный, есть ребята умнее. Поэтому всегда следите за лучшими, - продолжает эксперт. - Это постоянный поиск, постоянная работа. Таков один из фундаментов успешной реализации вашего продукта через проектное финансирование».

Один из важных моментов, по мнению застройщика, начинать продажи до старта реализации проекта, чтобы наполнялись эскроу-счета в рамках 214-ФЗ. Для этого нужно проводить мощные рекламные кампании, устраивать предпродажи и т.д.

«Если на ваших эскроу-счётах денег нет, а кредитные средства вы взяли, вы платите достаточно приличное количество дивидендов банку. Но, если вы наполняете счета через продажи, на них денег становится больше, чем вы взяли у банка, то вы практически ничего не платите», - советует Филипп Васильев.

Большой риск при реализации через проектное финансирование – это слабая финансовая модель. Здесь эксперт рекомендует предусматривать наиболее пессимистичный сценарий, так как жизнь постоянно подкидывает какие-то неожиданности. «Если вдруг прилетает какой-то непонятный ахтунг, вы должны быть к нему готовы, и ваша модель через проектное финансирование должна этот ахтунг выдержать в обязательном порядке», - уверен спикер.

Наконец, еще один лайфхак: разрешение на строительство надо получать не на весь комплекс в целом, а на каждый объект. Дом построили, деньги сняли. Иначе придется дожидаться момента, когда будет все сдано. Плюс ко всему, это очень удобно с точки зрения оптимизации налогов. Чтобы «не слетать» с упрощенки, можно вводить в эксплуатацию дома тогда, когда это правильно, с точки зрения оптимизации.

«Получение РНС на каждый дом – та ещё свистопляска, это весьма сложно. Но она того стоит, - резюмирует Филипп Васильев. - Читайте 214-ФЗ. Станете умнее. Его можно интерпретировать абсолютно по-разному, с ним можно играть в «вольную борьбу». Он не настолько однозначен, как написан».

Евгений Горчаков