Введение

Технико-экономические показатели в строительстве (далее ТЭП) - советское изобретение. Оно было  предназначено для экономии материалов и ресурсов в рамках государственной плановой экономики. ТЭПы служили основой для расчета технико-экономических обоснований (далее ТЭО). В первую очередь ТЭО разрабатывались для крупных и сложных предприятий, имеющих государственную значимость.

В настоящий момент понятийным аппаратом ТЭО и ТЭПы в строительстве законодательно не закреплены, также не определен их состав для объектов различного функционального назначения. Единственным измерением экономической эффективности строительного объекта в капиталистической системе хозяйствования является окупаемость инвестиций.

В статье выявлена проблематика на стыках нормативного, технического и правового регулирования по ТЭПам, которая, в том числе, носит и межведомственный характер. 

Основные положения

Застройщику  важна продаваемая жилая и нежилая площадь в метрах квадратных.

Тогда для каких целей в проектной документации проектировщики должны отражать огромное количество различных видов площадей и иных показателей для коммерческой недвижимости?  Вот некоторые из них: Площадь жилого здания; Площадь этажа; Площадь подполья; Площадь эксплуатируемой кровли (террасы); Площадь комнат, помещений; Площадь застройки здания; Площадь квартир; Общая площадь квартир; Общая площадь жилого помещения; Жилая площадь квартиры; Площадь квартиры (квартир); Общая площадь квартиры и т.д.

Не правда ли, приводит в ужас количество показателей (они же ТЭПы),  методы их подсчета или, наоборот, отсутствие методов подсчета?

Правительству Российской Федерации как ответственному государственному органу власти за кабинет министров стоит обратить внимание на сложившуюся практику манипуляции показателями в различных документах.

Многочисленные показатели, очень схожие по написанию, но имеющие разные методы подсчета и цели, закреплены различными унифицированными формами профильных Федеральных органов исполнительной власти или ведомств.

Отраслевые сообщества понимают, что назрела необходимость комплексного анализа всех этих показателей исходя из жизненного цикла здания или сооружения. Также это вызывает беспокойство со стороны всех ответственных за подачу таких показателей для заполнения унифицированных форм. 

Согласно действующему законодательству ряд таких форм застройщик обязан опубликовать до начала строительства. Например, проектную декларацию, которая содержит информацию о проекте строительства. Информацию об объекте строительства застройщик берет из проектной документации, которую изготавливает и предоставляет застройщику проектная организация.

В соответствии с ч.1 ст. 19 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ-214 от 30.12.2004) проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов и  иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

Согласно приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 20.12.2016 года № 996/пр «Об утверждении формы проектной декларации» основные сведения, указываемые в проектной декларации об объекте строительства, например, такие: условный номер; назначение;  этаж расположения; номер подъезда; общая площадь объекта (помещения/помещений расположенных в объекте); сумма общей площади всех жилых помещений; сумма общей площади всех нежилых помещений; сумма общей площади всех жилых и нежилых помещений; количество комнат и т.д. 

Частью 7 статьи 19 ФЗ-214 от 30.12.2004 предусмотрено, что в случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитраж с иском о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Также частью 8 той же статьи установлено, что Застройщик несет ответственность за размещение в интернете проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, содержащей неполную и недостоверную информацию, а также за нарушение сроков размещения проектной декларации в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Исходя из вышесказанного, Застройщик несет гражданско-правовую ответственность за предоставление не достоверной информации об объекте строительства.

Ответственность Застройщика за предоставление недостоверных сведений предусмотрена частью 2 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ. Указанной статьей установлено, что нарушения при опубликовании проектной декларации либо вносимых в нее изменений - влекут наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от  5 (пяти) тысяч до 15 (пятнадцати) тысяч рублей; на юридических лиц - от 200 (двухсот) тысяч до 400 (четырехсот) тысяч рублей.

Таким образом, для Застройщика важным требованием является единая унифицированная система заполнения всех необходимых показателей (ТЭПов) от разработки проектной документации до регистрации объекта недвижимости.

О технико-экономических показателях в проектной документации

При разработке проектной документации жилых, общественных и производственных зданий проектировщики подсчитывают основные технико-экономические показатели, указанные в нормативных технических документах – сводах правил. Информация о том, что именно эти правила подсчета площадей являются технико-экономическими показателями не содержится ни в СМИ, ни на официальных ресурсах, где застройщик должен размещать декларацию.

Состав проектной документации регулируется постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87 (ред. от 21.04.2018) «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию». В соответствии с Разделом 1 – «Пояснительная записка» в текстовой части проектировщик обязан выполнить подпункт:

• "м) технико-экономические показатели проектируемых объектов капитального строительства;".

А также подпункт г) Раздела 2 «Схема планировочной организации земельного участка»:

• "г) технико-экономические показатели земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства;".

В действующее законодательство о градостроительной деятельности требуется внести изменения с закреплением понятия и его определения – «технико-экономические показатели». В некоторых документах данное понятие можно найти в различных толкованиях см. Таблицу 1.

Таблица 1

Проектную документацию с выданным на нее положительным заключением экспертизы следует рассматривать как отправную точку для строительства. Показатели, определенные на этой стадии, должны стать основой для заполнения последующих унифицированных форм, которые должны быть утверждены министерствами, связанными с этими показателями.  В этом случае становится понятной необходимость приведения всех наименований показателей (ТЭПов) и методик их подсчета к единому знаменателю. Для проектной документации подсчитываемые «показатели» жилого фонда должны быть обозначены в одном единственном документе - СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные».

Рассмотрим основные этапы строительства объекта от проектирования до регистрации права собственности: см. Таблицу 2, более подробно материал представлен в графическом материале на Схеме 1.

Таблица 2

После выявления всех этих документов (по Таблице 2) из них были отобраны все показатели (ТЭПы), которые отражены в графическом материале на Схеме 2.

Сопоставление всех показателей (ТЭПов) указывает на их полную разобщенность. Все ТЭПы, подсчитываемые для жилых зданий в СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» не встречаются в документах, которые регулируют следующие этапы строительства.

Для нормализации ситуации необходимо взаимодействие нескольких ведомств. А именно, провести анализ всех этапов строительства с учетом ТЭПов профильному строительному Министерству и увязать свои нормативные акты с Министерством экономического развития по вопросам подсчета площадей при обмерах БТИ и иных приказов по показателям.

Например, машино-места. Особое внимание застройщики с 1 января 2017 г. стали уделять машино-местам, так как вступил в силу 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который объявил машино-места недвижимостью. Теперь машино-место можно дарить, продавать или оставлять в наследство. В этой связи застройщики в Задания на проектирование дополнили требования по графическому отображению на планах этажей машино-мест в проектной документации:

• машино-места должны быть пронумерованы;
• пунктиром обозначены габариты машино-мест (с указанием высоты);
• машино-места занести в Экспликацию машино-мест с указанием порядкового номера и площади;
• количество машино-мест внести отдельной позицией в ТЭПы;
• в условные обозначения к листу необходимо вынести схему машино-места габаритами 5300x2500x1800(h). После устройства напольного покрытия в автостоянке каждое машино-место пунктиром должно быть размечено краской.

Данные рекомендации могли бы стать хорошим дополнением к приказу Министерства экономического развития РФ от 7 декабря 2016 г. № 792 «Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места».

При оформлении планов этажей по жилым многоквартирным домам для подсчета площадей квартиры используется условное обозначение в соответствии c ГОСТ 21.501-2011 «Правила выполнения рабочей документации архитектурных и конструктивных решений», пункт 5.3.2, рисунок 1:

Рисунок 1. Тип и площадь квартир

Необходимо, чтобы все наименования показателей были одинаково записаны во всех документах при разработке проектной документации.

Рисунок 2.

Целесообразно прописать требование по нанесению пунктирной линии на планы этажей в квартирах, где отсутствует граница помещения, выгороженная строительными конструкциями. Сформулировать  требование по указанию формулы с понижающим коэффициентом на планах жилых этажей в квартирах. Также прописать округление до десятых, именно так подсчитывает площади БТИ.

Все эти тонкости должны быть отражены в СП 54.13330.2016 и СП 118.13330.2012 в существующих приложениях к документу при подсчете ТЭПов.

Более подробно материал представлен в графическом виде на Схеме 3.

Основной перечень документов, который должен найти отражение в ТЭПах для многоквартирного жилья представлен в Таблице 3.

Таблица 3

Каждый показатель должен быть записан в СП 54.13330 как показано на Рис.3.

Рисунок 3.

Другим важным обстоятельством является необходимость узаконить возможный допуск не менее 2-4% для площадей жилых и встроенных помещений от указанных в Разрешении на строительство до фактических обмеров, которые производит БТИ и эти площади можно было сравнить в Форме Разрешения на ввод в эксплуатацию. Все участники строительного процесса понимают, что «один в один» показатели площадей после строительства никогда не бывают! Вопрос продаваемой площади в большую или меньшую сторону должен регулироваться договором купли-продажи по доплате или возврату за квадратные метры квартиры.

Таким образом, рекомендуется профильному министерству строительства провести комплексный анализ показателей, используемых в различных унифицированных формах различных министерств и ведомств для реализации полномочий, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации.

Подсчитываемых ТЭПов должно быть минимум для коммерческого строительства во всех унифицированных формах, устанавливаемых государством.

О государственной статистике по учету вводимых квадратных метров жилья

Какие показатели необходимы от Минстроя России для ведения государственной статистики по вводу квадратного метра жилья?

Сведения с сайта Минстроя России – «Общая площадь жилья, введенного в эксплуатацию, построенного за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации в 2017 году» составила:

на 01.01.2017 – 1 841 947,6 м²,

на 01.01.2018 – 1 579 283,6 м²,

при том, что общий ввод квадратных метров жилья по территории Российской Федерации составил - 79,2 млн. м. кв. в 2017 году, что лишь на 1,3 % ниже уровня 2016 года. (из Доклада Михаила Меня).

В соответствии с п. 1.21.3 Федерального плана статистических работ, утвержденного Распоряжением Правительства РФ от 06.05.2008 г. № 671-р (ред. от 30.06.2018), Федеральная служба государственной статистики формирует официальную статистическую информацию о вводе в действие жилых домов по России и субъектам Российской Федерации на основе данных формы федерального статистического наблюдения № С-1 «Сведения о вводе в эксплуатацию зданий и сооружений», утвержденной Приказом Росстата от 30.08.2017 г. № 562, предоставляемых в территориальные органы Росстата юридическими лицами (организациями-застройщиками), осуществляющими строительство и ввод объектов в эксплуатацию.

В указанной форме отражается общая площадь жилых помещений во введенных в эксплуатацию жилых зданиях (домах), которая определяется как сумма площадей всех частей жилых помещений, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас, подсчитываемых с соответствующими понижающими коэффициентами (на основании п. 2 приложения 2 к СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания», п.п. 3.34 и 3.37 «Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», утвержденной приказом Министерства по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 г. № 37).

В соответствии с п. 14 Указаний по заполнению формы № С-1, утвержденных приказом Росстата от 12.01.2018 г. № 5, указанная площадь должна соответствовать фактическому значению показателя «Общая площадь жилых помещений (с учетом балконов, лоджий, веранд, террас)», отраженному в подпункте 2.2 раздела II Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с Положением о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 18.11.2013 г. № 1038, полномочия по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением территориального планирования) входят в компетенцию Минстроя России.

Таким образом, Росстат использует для государственной статистики отмененные документы (СНиП 2.08.01-89«Жилые здания»). Нормативные технические документы, указанные приказе Росстата от 30.08.2017 г. № 562 и приказе Росстата от 12.01.2018г. № 5 используются неактуализированные (СНиП 31-01-2001 «Здания жилые многоквартирные» и СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные»).

О мнении Федеральных органов исполнительной власти на вопросы по идентификации показателей и методики их подсчета в жилых многоквартирных домах

Материал представлен в табличной форме для удобства анализа ответов профильных Федеральных органов исполнительной власти и ведомств.

Таблица 4

Выводы:

1. Требуется ввести понятие и его определение «Технико-экономические показатели».
2. Унифицировать наименования ТЭПов и методики их подсчета в различных документах министерств и ведомств. Заменить ссылки на действующие нормативные технические документы в документах Федеральных органов исполнительной власти.
3. Пересмотреть стандарты (ГОСТ Р 21.1101 и ГОСТ Р 21.501) СПДС по изложению текстовых и графических дополнений по подсчету площадей на планах этажей.
4. Подсчитываемых ТЭПов должен быть минимум для коммерческого строительства во всех унифицированных формах, устанавливаемых государством.
5. Разработать и включить дополнительным приложением в СП 54.13330 рекомендуемый состав технико-экономических показателей, исходя из учета максимально возможных вариантов технических решений.
6. Привести «Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» в соответствие с действующим законодательством.
7. Привести понижающие коэффициенты 0,3 и 0,5 для балконов и лоджий к единому показателю 0,4. 

Представитель Застройщика
Архитектор  А.Е.Блиндер
г. Краснодар, aeblinder@mail.ru