18 июня Госдума России приняла во втором чтении законопроект, направленный на решение проблем обманутых дольщиков и реализацию реформы долевого строительства.

Еще вчера, 17 июня, Комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям рекомендовал его к принятию нижней палате Парламента. И, как сообщил глава Комитета Николай Николаев, всего на законопроект поступило 67 поправок, 57 из которых рекомендовали к принятию, а 10 – к отклонению. Текст законопроекта составил 190 страниц, перечень поправок, рекомендованных к принятию, - 320 страниц.

В итоге в документ вошли поправки, связанные как непосредственно с процедурой долевого строительства, так и со спецификой реализации строительных проектов для оптимизации и получения более легкой процедуры строительства с учетом введения 120 млн кв. м жилья в год. При этом в законопроекте много норм, направленных, прежде всего, на усиление защиты интересов граждан, уже пострадавших в процессе долевого строительства жилья.

Как уже неоднократно говорилось, регионы получили полномочия по созданию специализированных НКО в виде фондов, которые будут достраивать проблемные объекты за счет средств компенсационного фонда, федерального, регионального и муниципального бюджетов.

Чтобы исключить возможные злоупотребления в деятельности региональных фондов и для создания абсолютно прозрачной процедуры, все расходы, сметы и финансовые платы будут устанавливаться нормативным актом Правительства РФ. В случае, если регион станет реализовывать программу по достройке самостоятельно, без привлечения федерального бюджета, прописана субсидиарная ответственность региона за деятельностью регионального фонда.

Также установлены обязанности губернаторов по утверждению планов-графиков достройки проблемных объектов с одновременным формированием в Единой информационной системе жилищного строительства публичного реестра проблемных объектов, в который автоматически попадут все дома с просроченной сдачей в эксплуатацию.
Запрещаются и любые схемы привлечения средств граждан при покупке жилья, будь то ПИФы или ценные бумаги, кроме договоров долевого участия (ДДУ).

Законопроект поможет решить и проблему двойных продаж – квартиру получат первые зарегистрировавшие в Едином госреестре недвижимости договор долевого участия, а денежное возмещение - те, чей ДДУ зарегистрирован позже. При этом прописывается норма по уточнению рыночной стоимости аналогичного жилья при выплате возмещения обманутым гражданам вместо той стоимости, которая была на момент заключения ДДУ.

На приобретения жилья через эскроу-счета теперь можно будет направлять средства материнского капитала.
Предполагается, что по ДДУ будут продаваться все российские новостройки, включая и апартаменты – на них распространяются требования, аналогичные жилым домам.

Для стимулирования застройщиков и облегчения их перехода на новые правила в законопроекте прописаны дополнительные нормы. В частности, Фонд защиты прав участников долевого строительства сможет предоставлять поручительство под кредиты, которые смогут получать застройщики под проектное финансирование во всех уполномоченных банках. Помимо этого, у девелоперов, которые могут продолжать работать по старым правилам, появилась возможность перейти на эскроу-счета.

Появляется возможность направлять государственное финансирование на достройку проблемных объектов, переданных жилищно-строительным кооперативам в ходе процедур банкротства застройщиков.
Все административные процедуры, связанные с выдачей застройщику заключения о соответствии, переводятся в электронный вид. Также в документе прописано установление порядка определения предельных параметров и расчетных показателей для земельных участков, образуемых из исходного.

Поэтапно будет происходить отказ от заключений о соответствии в отношении объектов (ЗОСов), строительство которых будет осуществляться с использованием эскроу-счетов, по истечении двухлетнего переходного периода. А застройщики смогут однократно добровольно перевести реализуемые проекты строительства на эскроу-счета.

Ряд принятых поправок совершенствует регулирование градостроительной деятельности в соответствии с предложениями Минстроя России. В частности, упрощается порядок и сокращаются сроки проведения повторной государственной экспертизы. Разграничится стоимость на этапе формирования цены (сметной стоимости строительства) от стоимости на этапе исполнения контракта (контрактной стоимости строительства). Будет создан федеральный реестр документов в области инженерных изысканий, проектирования, строительства и сноса, а также государственная информационная система обеспечения градостроительной деятельности (института информационного моделирования), содержащей сведения об объектах капитального строительства.

Кроме того, прописаны положения, устанавливающие особенности регулирования градостроительной деятельности для Москвы.

Ожидается, что во всех трех чтениях закон будет принят до конца июня.

При этом застройщики отмечают низкое качество очередного пакета поправок в 214-ФЗ, закон откровенно непроработанный, его некоторые положения противоречат принятым ранее поправкам. По мнению ряда застройщиков, по новому механизму эскроу счетов работать будет гораздо труднее и хлопотнее, чем по закону о долевом строительстве жилья. Кроме того, по мнению застройщиков, на рынке постепенно создается мега-структура ДОМ.РФ, которая замкнет на себя основные процессы строительства жилья по всей стране, получит полномочия по изъятию любого пятна застройки и в целом выдавит с жилищного рынка подавляющее большинство застройщиков.

Отметим, что ряд поправок в этот  законопроект вносило и Национальное объединение строителей – об этом президент НОСТРОЙ Антон Глушков говорил на совещании с вице-премьером Виталием Мутко. Как сообщили АНСБ в дирекции НОСТРОЙ, часть поправок Нацобъединения вошли в данный законопроект, но пока не готовы сказать, какие именно. Президент НОСТРОЙ Антон Глушков был недоступен для комментариев. Судя по всему, следует ожидать 27-й пакет поправок в многострадальный закон.

Страх, какое страхование!
Также сегодня во втором чтении был принят еще один законопроект, продолжающий реформу долевого строительства. Документ обязывает страховщиков в течение 40 дней со дня вступления закона в силу передать премии по действующим договорам страхования ответственности застройщиков перед дольщиками в Фонд защиты прав дольщиков. Эти средства будут направлены также на достройку проблемных объектов.

По словам Николая Николаева, с 2014 года страховые компании собрали более 50 млрд рублей, страхуя ответственность застройщиков. Однако за этот же период ими выплачено всего 1,3 млрд рублей возмещения гражданам, что указывает на неработающий механизм. Именно поэтому законопроект предполагает передать всю заработанную премию страховых компаний в Фонд. При этом четко прописана необходимость формирования соответствующих реестров и актов сверки между фондом и страховыми компаниями, т.к. до сих пор не известно, какое количество людей застраховано. И, как надеется глава Комитета, до 15 млрд рублей поступит на счет фонда для достройки проблемных объектов.

Галина Крупен