19 декабря в Российском Союзе строителей прошло совещание, на котором рассматривались вопросы, связанные с универсальным строительно-инвестиционным банком. Вел совещание президент ОМОР РСС В.А.Яковлев. С информационными сообщениями выступили вице-президент банка Российский капитал Олег Бетин и его коллега Виктор Лесной.

Удивительно, но за четверть века рыночных отношений, мы так и не создали нормального механизма финансирования строительства. А без него отрасль никогда не выйдет из застоя. Не случайно, что в последнее время набирает популярность идея образования специализированного строительного банка. И вроде бы все правильно, подобные институты существуют во многих секторах экономики. Однако, на самом деле все не так просто, так как подобная кредитная организация в зависимости от заложенных в ней принципов может оказать положительное, а может и отрицательное воздействие на стройкомплекс.

Не так все просто
Потребность в таких структурах все очевидней. Особенно это становится ясно при достройке брошенных строителями объектов. В первую очередь жилых домов, которые возводятся на основе ДДУ.
Наглядней всего это проявилось при банкротстве крупной строительной компании СУ-155, что стало самым большим потрясением на строительным рынке за последнее время. Обманутыми оказались сразу несколько десятков тысяч дольщиков.
Потребовалась какая-то структура, которая бы взялась за достройку этих объектов. Как вспоминает Олег Бетин, старший вице-президент банка «Российский Капитал», изначально всем казалось, что все просто: есть активы СУ-155, если их взять, очистить, навести порядок, провести целенаправленный механизм банкротства, то можно будет достроить брошенные дома. Однако встала проблема, куда переводить эти брошенные активы, как финансировать строительство, потому что все счета арестованы.
Так возникла идея создания новой структуры, на которую можно было бы переводить счета и финансировать с них строительство. Но когда начали изучать ситуацию, оказалась, что в прямом виде эта задумка не работает. Цена всех активов пошла вниз. К тому же стали выявляться достаточно большие учтенные, а также неучтенные долги.

Когда банк «Российский капитал» приступил к санированию СУ-155, то никак не находился механизм, как это делать, говорит Олег Бетин. Кредиторы все имеют равные права, и они все могут подавать в суд. Срочно пришлось вносить поправки в законодательство для урегулирования этой коллизии. Удалось сделать это достаточно быстро.
Но затем возник вопрос: где те активы, которые рассчитывали использовать? Ведь долги СУ-155 повисли на банке. А своих средств у него для их погашения нет. Центробанк согласился дать взаймы 13-14миллиардов рублей. Но этого было недостаточно, специальная проверка показала, что долг составил 89 миллиардов рублей. Все производственные предприятия были в состоянии банкротства, земельные участки потеряли цену, на них был наложен арест.
Пришлось начинать все с чистого листа. В первую очередь надо было собрать производственное ядро. Взяли в аренду завод. Набрали людей, в том числе и из СУ-155 молодых руководителей. Когда расчистили долговое поле, стало что-то получаться.
Все это происходило на фоне острых дискуссий с дольщиками. Не дремала и прокуратуру, было возбуждено 13 уголовных дел. Но, в конце концов, справились и с этим, и дома стали постепенно вводиться в эксплуатацию.

Новый банк не решит все проблемы
Опыт санации объектов СУ-155 уникален и ценен. Но он показал и другое, уж слишком накладно каждый раз создавать отдельный механизм для реализации подобных задач, требуются более универсальные решения.
Тем более эта тема не уходит с повестки дня. Сегодня строительная отрасль живет за счет договоров долевого участия (ДДУ). 80% капвложений поступает из этого источника, а их общий объем превышает 3,5 трлн рублей. За 9 месяцев текущего года заключено 49 тыс. новых ДДУ. За три последних года построено 145 млн. кв. м, из них на обманутых дольщиков пришлось 2,5 млн. кв. м или менее 2%.
Расчеты показывают, что уровень токсичности стройкомплекса равен 7%. Это означает, что риск для любого человека оказаться в числе обманутых дольщиков, равен этой величине. Но люди все равно идут на это, зачастую от безысходности, так как не видят для себя иной альтернативы улучшить свои жилищные условия. Ведь речь идет о базовой потребности человека
Нужен полноприводный механизм по финансированию строительства. Есть распоряжение Правительства, что уже с декабря 2017 года начнет функционировать Универсальный ипотечно-строительный банк. Это стопроцентная государственная организация.
Большая роль в его формировании отводится АИЖК. Агентство занимается отлаживанием взаимодействия и выстраиванием отношений между различными подразделениями новой структуры. АИЖК является ее акционером.
В ближайшее время АИЖК сменит вывеску. Оно будет называться «ДОМРФ», а банк «ДОМРФ — Банк». Это обеспечить единую символику. Модель работы новой кредитной организации в целом сформирована.
Она будет работать тогда, когда проект безубыточный, хотя бы по нулям. А если все квартиры проданы, и еще надо достраивать, а денег уже нет, то кто-то должен вкладывать их дополнительно. И это может стать очень серьезной проблемой, если не поменять саму схему финансирования строительства.

За одним столом
Речь идет о внедрение системы проектного финансирования. По поручению Президента РФ в течение 3 лет нужно перейти на новую схему. Дорожная карта была внесена на рассмотрение 19 декабря в Кабинет министров, и в начале января она поступит в Государственную Думу. И с 1 июля 2018 года уже существует возможность работать поэтапно, применяя новый финансовый алгоритм.
По сути дела открывается две возможности: работать по жесткому 214-ФЗ, привлекая деньги дольщиков, или использовать проектное финансирование. Как это будет происходить во втором случае? Физическое лицо открывает в уполномоченном банке эскроу-счет. Список кредитных организаций, которые имеют на это право, Минстрой недавно опубликовал. Эти средства расходуются только целевым образом — на строительство конкретного жилья. Они обладают иммунитетом до акта приема-передачи квартиры или дома.
А как ведет себя в этом случае застройщик? Он приносит не просто разрешение на строительство, а некую проектную документацию и бизнес-модель, которую он должен перед банком защитить. Ему следует доказать, что данный проект является рентабельным, что он сумеет реализовать построенное жилье. Если эти аргументы покажутся банкирам убедительными, банк открывает финансирование строительной компании в виде кредитной линии. Но до получения разрешения на строительство у нее должен быть свой отдельный бюджет. Все должно соответствовать рамкам 214-ФЗ, но в смягченной форме. Не будет применяться 18-я статья, с четким банковским контролем. Не будет 10%-го требования по наличию собственных средств, как не будет контроля со стороны соответствующих органов, вся ответственность за строительство лежит на застройщике.
Когда все требования и условия оказываются выполненными, возникает рабочая связка: физлицо — застройщик-банк. В отличие от схемы с ДДУ, из этого треугольника устраняются риски для физического лица. До окончания строительства риск остается только на застройщике и банке.
Ключевой вопрос – процентная ставка, которая будет действовать при проектном финансировании у банка? Она станет варьироваться от того количества денег, которые сумел собрать застройщик на эскроу-счетах. На основании наличия эскроу-счетов банк будет предоставлять застройщику кредит по льготной ставке. Поэтому она скорей не будет превышать 4-6%.
Эта ставка складывается из расходов банка, риска и маржи банка. За счет того, что банк контролирует весь ход строительства, базовая ставка уменьшится. Сейчас банки же готовы выдавать строителям кредиты под 10%.
По словам старшего вице-президента банка Российский капитал Виктора Лесного, банк готов к проектному финансированию, он может начать кредитовать застройщика гораздо раньше с 1 июля 2018 года. А пилотные проекты будут уже запущены в феврале-марте.
— Мы прекрасно понимаем, что с застройщиками мы сидим по разные стороны стола, так как застройщик, как правило, без денег, — говорит банкир. — Поэтому так важно понимать логику банка; ведь он остается один на один с застройщиком, и если что-то у того не заладилось, то объект переходит к банку, и он с ним должен что-то сделать. Тут разные уровни рисков: у строителя: получилось – не получилось, а у банка проблема: сумеет ли он достроить или сумеет достроить дом.
Участники совещания, руководители комитетов, руководство РСС в целом поддержало создание нового института. В.А.Яковлев отметил, что деятельность инвестиционно-строительного банка плодотворно сказажется на развитии отрасли в целом.