В этом году ипотечное кредитование ждет сильное замедление — новые выдачи по итогам 2024 г. могут рухнуть на 30 % до 5,4 трлн руб., что сопоставимо со сжатием рынка в 2015 г. (-34 %). Такой прогноз дают аналитики рейтингового агентства «Эксперт РА» в новом обзоре ипотечного рынка. По их оценкам, портфель достигнет 20,6 трлн руб. и вырастет максимум на 13 %. В 2023 г. банки выдали гражданам ипотеки на рекордные 7,8 трлн руб. (+62 %), а портфель увеличился на 34,5 % и достиг 18,2 трлн руб.

В Дом.РФ прогнозируют, что в этом году банки предоставят порядка 1,3 млн ипотечных кредитов на 4,5–4,7 трлн руб. — снижение год к году составит порядка 35 % по количеству и 40 % по объему, говорит руководитель аналитического центра госкорпорации Михаил Гольдберг. Портфель банков на конец 2024 г. достигнет 19,5 трлн руб., а рост составит немногим более 7 %. У ВТБ схожие прогнозы: объемы выдач составят 4,6–5,1 трлн руб. и снизятся на 41–35 %, а портфель вырастет на 7 %. У Совкомбанка и агентства НКР более оптимистичные ожидания. Выдачи в 2024 г. могут упасть на 30–35 % до 5 трлн руб., говорит главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова. Объем выданной ипотеки может сократиться на 15–25 %, от 5,8 трлн до 6,4 трлн руб., а портфель — вырасти на 15–17 %, говорится в аналитическом комментарии НКР.

ЦБ после «аномальных» темпов роста портфеля в прошлом году ждет их нормализации и снижения динамики до 7–12 % по итогам 2024 г.

Снижению объема выдач будет способствовать существенная трансформация льготной программы (на господдержку пришлось около 60 % всех выдач в 2023 г.) и усиливающийся контроль со стороны Банка России за качеством кредитов, считают в «Эксперт РА» и Дом.РФ. Массовая льготная программа под 8 % должна завершиться 1 июля, и сейчас власти с ЦБ обсуждают, как сделать ее более адресной и направленной в первую очередь на слабозащищенную часть населения. Также под конец 2023 г. правительство значительно скорректировало условия программы — изменения затронули как заемщиков (максимальный размер кредита сократился в 2 раза и составил 6 млн руб., минимальный первоначальный взнос вырос с 20 до 30 %), так и банки (размер субсидии по кредиту снизился на 0,5 п. п.).

После пересмотра условий доля ипотеки с господдержкой в выдачах снизится до 45 % (2,5 трлн руб.) по итогам 2024 г., но останется на достаточно высоком уровне из-за частичного восстановления спроса на рыночные программы лишь со второго полугодия — по мере снижения ключевой ставки, пишут аналитики «Эксперт РА». В июне, в преддверии отмены льготной программы, аналитики НКР не исключают дополнительного ускорения выдач вплоть до рекордных значений сентября 2023 г. — 955 млрд руб. Рыночные выдачи будут восстанавливаться при ставках на уровне менее 13 %, отмечают в «Эксперт РА»: сейчас, по данным Дом.РФ, средневзвешенные ставки в топ-20 банков составляют 16,76–16,98 % на первичное и вторичное жилье соответственно.

Качество ипотечного портфеля оценивается аналитиками «Эксперт РА» как высокое: уровень просроченной задолженности в портфеле по итогам 2023 г. опустился ниже 0,4 % за счет опережающего роста портфеля (+29 % без учета секьюритизации) над динамикой просрочки (+4 %). Но Банк России не раз обращал внимание на ухудшение качества выдаваемой ипотеки: с 2020 г. более чем в 2 раза увеличилась доля заемщиков с показателем долговой нагрузки (ПДН, соотношение платежей по всем кредитам и их ежемесячного дохода) более 80 %. То же самое с первоначальным взносом — в начале IV квартала он был менее 20 % более чем у 50 % заемщиков, тогда как в начале 2020 г. их доля была менее 30 %. Вдобавок на фоне активизации сберегательной модели поведения россиян в период высоких ставок доля досрочных погашений снижается, что ведет к увеличению срока амортизации портфеля (плюс один год в 2023 г.) и, как следствие, повышает кредитные риски, пишут аналитики «Эксперт РА».

Для ограничения наиболее рискованных выдач ипотеки в течение 2023-го и I квартала 2024 г. Банк России несколько раз увеличивал макронадбавки к капиталу. Это сократило в IV квартале выдачи кредитов с первоначальным взносом менее 20 % с 49 до 12 %, в то же время доля ипотеки с первым взносом 20–30 % выросла с 22 до 38 %. Также на горизонте года в «Эксперт РА» ожидают постепенного снижения доли кредитов с ПДН свыше 80 % с 47 до 30 %.

В арсенале ЦБ с 1 июля появится право, как с необеспеченными потребкредитами, вводить прямые ограничения (макропруденциальные лимиты, МПЛ) на выдачи ипотеки. Регулятор планирует ввести четыре МПЛ, но потенциально задействует только два, сообщил заместитель директора департамента финансовой стабильности Банка России Евгений Румянцев 1 марта: первый касается лимитов на готовое жилье, а второй — на строящееся под залог договоров долевого участия.

Но ситуация на рынке остается неопределенной и прогноз на этот год еще может измениться, говорит представитель ВТБ: на итоговые результаты продаж повлияет степень охлаждения спроса заемщиков после возможной отмены и модернизации льготных программ, сроков и темпов снижения ключевой ставки и дальнейшего ужесточения регулирования.

Минстрой находится в постоянном взаимодействии с правительством РФ, Минфином и Банком России по вопросам развития ипотечных программ, в том числе с господдержкой, говорит его представитель.