Финансирование поэтапного капитального ремонта кровли многоквартирного дома
30 марта 2018 в 10:00
В многоквартирном 7-и подъездном доме планируется производить капитальный ремонт мягкой кровли за счёт средств фонда капитального ремонта на спецсчёте.
На выполнение ремонта всей кровли средств недостаточно и ремонт планируется произвести в 2 этапа – например сначала 4 подъезда, а потом ещё 3 или наоборот, или сначала 5 а потом 2 или наоборот.
В фонде капитального ремонта многоквартирных домов Владимирской области утверждают, что минимальным объёмом работ, для признания ремонта капитальным и возможности его финансирования со счёта дома, должно быть не менее 70% от общей площади кровли, не ссылаясь при этом ни на какие НПА.
Каким должен быть объём (площадь) работ по замене мягкой кровли для возможности осуществления финансирования работ со спецсчёта многоквартирного дома в фонде КР? И чем это регламентируется?
Ответ
Используемые нормативные источники
- Методические рекомендации установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме
- ВСН 58-88(р). Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Нормы проектирования
- ВСН 53-86(р). Правила оценки физического износа жилых зданий
- Кодекс 188-ФЗ. Жилищный кодекс Российской Федерации
1. Руководящими документами при рассмотрении заданного вопроса являются:
2. Приложение 3 ВСН 58-88(р) гласит:
Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации элементов зданий и объектов:
Элементы жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения
Продолжительность эксплуатации до капитального ремонта (замены), лет
жилые здания
здания и объекты коммунального и социально-культурного назначения при нормальных и благоприятных условиях эксплуатации
Покрытия крыш (кровля)
Из оцинкованной стали
15
15
Из черной стали
10
10
Из рулонных материалов (в 3 - 4 слоя)
10
10
Из керамической черепицы
60
60
Из асбестоцементных листов и волнистого шифера
30
30
Безрулонные мастичные по стеклоткани
10
10
3. Приложение 7 ВСН 58-88(р) гласит:
Перечень основных работ по текущему ремонту зданий и объектов:
4. Пункты 5.1 и 5.2 ВСН 58-88(р) гласят:
«5.1. Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.
Перечень дополнительных работ, производимых при капитальном ремонте, приведен в рекомендуемом прил.9.
5.2. На капитальный ремонт должны ставиться, как правило, здание (объект) в целом или его часть (секция, несколько секции). При необходимости может производиться капитальный ремонт отдельных элементов здания или объекта, а также внешнего благоустройства».
5. Таблица 41 ВСН 53-86(р) гласит:
Таблицы физического износа конструкций и элементов жилых зданий
Кровли рулонные
Признаки износа
Физический износ, %
Примерный состав работ
Одиночные мелкие повреждения и пробоины в кровле и местах примыкания к вертикальным поверхностям, прогиб настенных желобов
0 - 20
Ремонт кровли, желобов местами
Вздутие поверхности, трещины, разрывы (местами) верхнего слоя кровли, требующие замены до 10 % кровли; ржавление и значительные повреждения настенных желобов и ограждающей решетки; проникание влаги в местах примыканий к вертикальным поверхностям; повреждение деталей водоприемного устройства (в плоских крышах)
21 - 40
Смена верхнего слоя рубероида с разрезкой вздувшихся мест и дополнительным покрытием еще одним слоем; ремонт желобов, решеток и водоприемных устройств
Разрушение верхнего и местами нижних слоев покрытия; вздутия, требующие замены от 10 до 25 % кровельного покрытия; ржавление и разрушение настенных желобов или водоприемных устройств, свесов и компенсаторов; протечка кровли местами; массовые повреждения ограждающей решетки
41 - 60
Ремонт кровли с покрытием двумя слоями рубероида; смена желобов, свесов и компенсаторов, покрытий парапетов и т.п.; ремонт ограждающей решетки
Массовые протечки, отслоения покрытия от основания, отсутствие частей покрытия, ограждающая решетка разрушена
61 - 80
Полная замена кровли
6. В пункте 1.3 «Методических рекомендаций по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» содержатся следующие положения:
«Капитальный ремонт подразделяется на комплексный капитальный ремонт и выборочный.
а) Комплексный капитальный ремонт - это ремонт с заменой конструктивных элементов и инженерного оборудования и их модернизацией. Он включает работы, охватывающие все здание в целом или его отдельные секции, при котором возмещается их физический и функциональный износ.
б) Выборочный капитальный ремонт - это ремонт с полной или частичной заменой отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений или оборудования, направленные на полное возмещение их физического и частично функционального износа
Отнесение к виду капитального ремонта зависит от технического состояния зданий, назначенных на ремонт, а также качества их планировки и степени внутреннего благоустройства»
7. Пункт 2.1.3 «Методических рекомендаций по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» гласит:
«2.1.3. Физический износ конструкций, инженерных систем и других объектов общего имущества многоквартирных домов определяется путем их обследования визуальным способом (по внешним признакам износа), инструментальными методами контроля и испытания их в соответствии с требованиями ВСН 58-88(р), а количественная оценка физического износа - на основании требований ВСН 53-86(р) и применения соответствующих расчетных формул, таблиц или графиков, приведенных в данных документах.
В соответствии с требованиями СП 31-01-2003, при необходимости, техническое состояние несущих строительных конструкций многоквартирных домов может быть установлено специализированными организациями».
8. Таблица 2.1. Определение потребности в капитальном ремонте и реконструкции многоквартирных домов «Методических рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» гласит:
Группа жилых зданий по показателю общего износа
Общая характеристика технического состояния здания
Потребность в капитальном ремонте
1
2
3
I (до 10%)
Неисправности основных строительных конструкций и инженерного оборудования отсутствуют. Существуют незначительные повреждения отдельных элементов
Техническое обслуживание и текущий ремонт
II (до 20%)
Наличие значительных неисправностей инженерного оборудования, крыши, фасадов, благоустройства
Текущий ремонт отдельных элементов инженерного оборудования и других систем
III (до 30%)
Неисправности фундаментов, стен, перекрытий, перегородок отсутствуют или незначительны. Оконные и дверные заполнения, покрытия полов имеют значительные повреждения. Неисправности крыш, инженерного оборудования, наружных коммуникаций незначительны. Эксплуатация здания возможна с ограничениями
Для обеспечения нормальной эксплуатации необходим капитальный ремонт здания с восстановлением или заменой всех неисправностей элементов
IV (до 40%)
Фундаменты, стены, перекрытия, перегородки имеют значительные неисправности при ограниченном распространении. Оконные и дверные заполнения, крыша, инженерное оборудование имеют значительные неисправности при массовом их распространении по всему зданию. Эксплуатация возможна со значительными ограничениями
Для обеспечения нормальной эксплуатации необходим капитальный ремонт с восстановлением или частичной заменой фундаментов, стен, перекрытий, перегородок, инженерного оборудования
V (от 40 до 70% для каменных зданий, от 40 до 65% - для деревянных зданий)
Фундаменты, стены, перекрытия и перегородки имеют значительные неисправности при их массовом распространении по всему зданию. Эксплуатация здания должна быть немедленно прекращена
Требуется немедленный капитальный ремонт (реконструкция) всего здания с восстановлением фундаментов, стен и полной заменой крыши, перекрытий и перегородок, полов
VI (свыше 70% - для каменных, свыше 65% - для деревянных зданий)
Основные строительные конструкции здания не способны выполнять заданные функции из-за высокого физического износа. Эксплуатация здания должна быть прекращена. Обеспечивается проведение охранно-поддерживающих работ
Проведение капитального ремонта нецелесообразно. Здание - памятник архитектуры подвергается частичной разборке и восстановлению в первозданном виде. Рядовая застройка сносится
Совокупный анализ положений вышеуказанных документов позволяет сделать вывод о необоснованности утверждений специалистов фонда КР многоквартирных домов Владимирской области о невозможности капитального ремонта жилого дома планируемыми этапами работ, так как декларируемого ими ограничивающего условия «не менее 70% от общей площади кровли», необходимого для начала капитального ремонта кровли, в этих документах не содержится.
Одновременно информирую, что порядок урегулирования спорных вопросов предусмотрен пунктом 6 Приказа Минстроя России от 04.08.2014 №427/пр «Об утверждении методических рекомендаций установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме», который гласит:
«6. В спорных ситуациях решение о необходимости проведения капитального ремонта или об отсутствии такой необходимости рекомендуется принимать коллегиально.
Порядок создания, деятельности и полномочия соответствующих коллегиальных органов (далее - комиссия) рекомендуется определять нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
При этом, в состав комиссий рекомендуется включать представителей органов местного самоуправления, органов государственного жилищного надзора, органов муниципального жилищного контроля, регионального оператора, созданного субъектом Российской Федерации, в соответствии со статьей 178 Жилищного кодекса, представителей собственников помещений в многоквартирном доме, представителей органа, осуществляющего государственный технический учет жилищного фонда, органа архитектуры и градостроительства, организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, а также иных органов или организаций».