Строительную отрасль в России продолжает штормить. Новые правила игры – новеллы в законодательстве в части финансирования и меняющийся ландшафт рынка – вызывают у представителей бизнеса приступы морской болезни, или как минимум беспокойство. Прояснить самые острые вопросы напрямую у первых лиц строительной отрасли и банковского сектора была возможность у участников Форума региональных строителей, инициатором которого выступила общественная организация «Деловая Россия».

О своевременности подобного мероприятия говорит хотя бы тот факт, что в работе форума приняли участие представители более 50 российских регионов. Инициативу оценил также министр строительства и ЖКХ Михаила Мень. «Эта ежегодная встреча – крайне важна для всех нас. Мы с застройщиками, работающими в московской агломерации, имеем возможность постоянного контакта, а вот с региональными коллегами таких контактов гораздо меньше. Поэтому Форуму региональных строителей мы придаем большое значение», – отметил министр. Свое выступление он начал с заявления, касающегося перехода строительной отрасли на механизм проектного финансирования.

Напомним, в настоящее время 80% индустриального жилья строится с привлечением средств граждан по договорам долевого участия, общую сумму вложенных средств дольщиков оценивают в 3,5 трлн рублей. Принцип проектного финансирования предполагает, что строительство жилья финансируют не покупатели, а банки, которые выполняют для граждан функции гаранта, а для застройщика – функции контролера. Регулятор подчеркивает, что этот механизм призван решить, наконец, проблему обманутых дольщиков, когда застройщик по тем или иным причинам не может исполнить свои обязательства, и бремя ответственности перекладывается на бюджет. При этом сам министр определяет «токсичность отрасли» (то есть вероятность появления новых обманутых дольщиков) в 7%. И это значит, что эта проблема из инвестиционной сферы переходит в социальную.

Вперед, в цивилизованный рынок

Между тем не все застройщики, особенно представители малого и среднего бизнеса, оказались готовы к подобной резкой смене курса. По отрасли ходят самые разные прогнозы, больше пессимистичного толка. Михаил Мень заверил, что резкого перехода от долевого строительства в пользу проектного финансирования не будет. «Никаких резких движений по этой дорожной карте не планируется. Это постепенный, поэтапный переход к более цивилизованной модели», – заверил он присутствующих. Министр напомнил, что дорожная карта по замещению средств граждан, привлекаемых в долевое строительство, на банковское кредитование и иные формы финансирования рассчитана на три года. Соответствующий план будет представлен президенту России Владимиру Путину до конца 2017 года.

Кстати, первый «звоночек» прозвенел еще раньше, когда поправками в федеральный закон № 214 уже закладывалась возможность использования застройщиками личных эскроу-счетов. Значение этого непонятного термина сегодня выучили уже не только застройщики, но и рядовые покупатели. Судя по статистике АИЖК, потребность в приобретении жилья в России по-прежнему огромна, другое дело, что у населения нет средств, поэтому объем ипотеки снова растет. Так, по словам министра, порядка 620 тысяч российских семей готовы взять ипотеку в случае, если ставка будет на уровне 6%. Кроме того, во исполнение поручения Президента России Минстрой предусматривает возможность снижения ставки уже существующих жилищных кредитов для семей, воспитывающих двух и более детей.

При этом в России уже появились бизнес-структуры, которые освоили механизм проектного финансирования, подтверждает сопредседатель комитета «Деловой России» по строительству Владимир Кошелев. Они строят дома, сдают их в эксплуатацию и продают гражданам готовые квартиры. Но при этом они находятся в заведомо неравных условиях с застройщиками по ДДУ, считает он. Потому что когда дом построен, застройщик по закону должен зарегистрировать на него право собственности и, соответсвенно, оплатить налог на имущество. «Мне кажется, что это абсолютно неправильный и неконструктивный подход», – посетовал Владимир Кошелев. Он отметил, что комитет по строительству «Деловой России» подготовил обращение в Минстрой России, суть которого в том, что после сдачи объекта в эксплуатацию застройщик обязан только поставить его на кадастровый учет, а первичная регистрация права собственности должна идти на покупателя. Глава Минстроя нашел это предложение «логичным» и обещал изучить эту инициативу.

«По разные стороны баррикад»

Пока же гораздо более принципиальным и болезненным остается вопрос об условиях взаимодействия строителей с финансовыми организациями в рамках проектного финансирования. Михаил Мень поставил вопрос ребром: «Центробанк и коммерческие банки должны ответить: за какое время и по какой цене они готовы заменить своими средствами те 3,5 трлн рублей, которые граждане инвестировали в строительство жилья в России?». В президиуме сидел только один представитель банковской системы – председатель правления банка «Российский капитал» Михаил Кузовлев. Так что ему и пришлось отвечать за все банковское сообщество. Он подтвердил, что в настоящее время «банки работают с региональными застройщиками очень плохо, вся отрасль живёт за счёт денег дольщиков и закона о работе с ДДУ». При этом застройщик и банкир сегодня по факту являются антагонистами и находятся «по разные стороны баррикад», хотя задачи у них общие. При этом он выразил надежду, что после появления строки о эскроу-счетах в федеральном законе № 214 такое сотрудничество может быть налажено.

В настоящее врем строительные компании получают кредиты в лучшем случае по ставке 10-11% (для крупных структур), а в среднем по рынку – 14-16% годовых. Суть проектного финансирования в рамках ФЗ-214 заключается в том, что деньги (которые раньше доставались застройщику «бесплатно», их приносил покупатель) кладутся на эскроу-счёт (специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств). Есть условие, что в одном банке может быть открыт один такой счет. Делается это для того, чтобы обеспечить максимальную прозрачность денежного оборота. «Мы начинаем требовать от вас прозрачного финансирования, однако немногие могут себе это позволить, потому что ваши финансы устроены иначе, чем наши», – обратился банкир к строительному сообществу.

В то же время стоимость кредита при проектном финансировании для застройщика составит 6%. Михаил Кузовлев расшифровал, откуда берется такая цифра. Так, 2% – это операционные расходы банка (куда входят оценка целевого использования средств и осуществление строительного контроля). 2,5% – стоимость риска банка («Мало построить дом, нужно его еще и продать!»). Наконец, 1,5% составляет маржа финансовой организации. «Мы исходим из того, что деньги, которые покупатели принесут на счет, будут давать в районе 2% годовых (расчетная сумма), поэтому мы выходим на стоимость кредита 4%», – привел свои расчеты Михаил Кузовлев. При этом он подчеркнул, что это «средняя оптимистическая цифра», которая может быть уменьшена в будущем. Снижение может произойти по двум причинам. Во-первых, ставка Центробанка продолжает медленно, но снижаться. Во-вторых, операционные расходы по строительному контролю и надзору можно минимизировать благодаря еще одному инструменту, который помогает предельно ясно увидеть все затраты застройщика – это использование технологии информационного моделирования (BIM).

BIM снизит процент

Пока степень проникновения новых технологий в проектирование в росийских компаниях минимальное. На вопрос к аудитории «Кто применяет в своей деятельности BIM?» руку поднял только один представитель строительного сообщества – из компании «Эталон-Инвест». Между тем прозрачность перед банком может удешевить застройщику кредит на два процента. Да, потребуются затраты на приобретение софта, обучение персонала, перестройку взаимодействия всех отделов внутри компании, но в масштабе получаемой прибыли и объемов рынка в целом – это не делает погоды для серьезных игроков рынка, уверен банкир. Тем более, что сегодня это не инициатива на любительском уровне, а мейнстрим, поскольку это направление курирует непосредственно профильное ведомство – Минстрой России.

Это подтвердил и Михаил Мень, который напомнил, что сфера применения технологии информационного моделирования не ограничивается проектированием. Сегодня это инструмент, позволяющие отслеживать и контролировать затраты на эксплуатацию зданий и сооружении вплоть до этапа его утилизации. А это очень важно в условиях государственного заказа в строительстве. «Очень часто мы обращаем внимание только на стоимость строительства и не считаемся с расходами на эксплуатацию, – прокомментировал министр. – Может надо наоборот, не бояться высокой цены на первоначальном этапе, зато эксплуатация будут дешевле. Особенно актуально это для дорожного строительства». Глава ведомства настоятельно рекомендовал строительному сообществу взять BIM на вооружение – в том числе как «элемент прозрачности застройщика».

После завершения официальных докладов у участников форума появилась возможность лично задать вопросы министру или другим членам президиума. Вопросов, как оказалось, скопилось очень много – к микрофону даже выстроилась очередь. Представителей строительного сообщества интересовала самая разная информация, начиная от уточнений деталей открытия эскроу-счетов и заканчивая вовлечением земельных участков в оборот. Министр, его подчиненые и коллеги обстоятельно отвечали. Последним из зала прозвучал прямой вопрос: «Есть ли вообще в банковской системе триллионы рублей, чтобы помочь застройщикам?». На что банкир уверенно ответил: «Есть». 

Подтвердил это и представитель АИЖК (является акционером банка «Российский капитал»). Впрочем, деньги у банков всегда были. Кредитный портфель Сбербанка составляет порядка 20 трлн рублей, но из них только 200 млрд рублей выделено под проектное финансирование для строительного бизнеса. Менее глобальная банковская структура вообще в лучшем случае готова рискнуть только пятью процентами своего портфеля ради застройщика. Так что главной проблемой остается не столько непрозрачность стройки, сколько взаимное недоверие основных участников рынка.

Людмила Изъюрова