Как изменилось жилье россиян за век? Эксперты Аналитического центра Циан выяснили, как варьируются площадь, стоимость, этажность и другие характеристики жилья в зависимости от возраста здания.

Аналитики изучили вторичные предложения в домах, построенных за последнее столетие в городах-миллионниках РФ, а также в Московской и Ленинградской областях.

• Средняя площадь жилья в домах, построенных за последнее десятилетие, снизилась почти на четверть. Она равна 58,9 кв. м, что на 16 кв. м меньше, чем в 2000-х.
• 12% из построенных за столетие домов сданы в 2010-х. Пик строительства пришелся на 1960-е.
• За столетие высота дома увеличилась на 8 этажей. Высота усредненного дома, появившегося в 2010-х, — 13 этажей.
• Монолитные дома приходят на смену панельным. Треть всех корпусов, построенных в последнее десятилетие, — монолитные.
• Самая дорогая недвижимость продается в домах, сданных 100 лет назад: средняя стоимость 1 кв. м превышает 200 тыс. рублей.

Мода на компактность

Средняя площадь квартир и апартаментов в домах, введенных в эксплуатацию с 2010 по 2019 год, уменьшилась на 22% — до 58,9 кв. м. Для сравнения: площадь жилья, «рожденного» в 2000–2009 годы, составляет 75,2 кв. м.

За прошедшее десятилетие средняя квартира уменьшилась на 16 «квадратов», что сопоставимо с площадью отдельной комнаты.

Эксперты Циан связывают эту тенденцию с широким распространением студий, которые начали проектироваться с 2014 года, а также квартир европейского формата с объединенной кухней-гостиной.

Наименьшая средняя площадь квартир за последнее столетие отмечена для домов, построенных в 1960–1969 годы, — 43,3 кв. м. Именно на этот период пришелся основной объем ввода хрущевок. В 1970-х показатель увеличился до 47,4 кв. м. Это связано с активным строительством крупнопанельных многосекционных жилых домов.

Средняя площадь жилья варьируется в зависимости от конкретного города. Минимальная средняя площадь предложения в домах, возведенных в 2010–2019 годы, зафиксирована в Ленинградской области (49,7 кв. м), Волгограде (51,5 кв. м) и Самаре (52,6 кв. м). Максимальные значения отмечены в Москве (69,4 кв. м), Казани (69,1 кв. м) и Санкт-Петербурге (63,6 кв. м).

«Средняя площадь жилья продолжит уменьшаться, — комментирует руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов. — К примеру, в Москве студии на первичном рынке занимают сегодня порядка 6% общего объема предложения, хотя еще в 2014 году подобные планировки практически не были представлены».

По словам эксперта, рост стоимости квадратного метра и одновременное снижение платежеспособности потенциальных клиентов стимулируют девелоперов проектировать относительно небольшие площади — это уменьшает бюджет покупки.

Средняя площадь квартир, построенных в 2010–2019 гг.

Источник: Аналитический центр Циан

Строительный бум: Краснодар в лидерах

За последнее столетие 12% жилых многоквартирных домов в крупнейших городах построены в 2010–2019 годы.

Абсолютным лидером стал Краснодар (38% зданий введено в эксплуатацию в последнее десятилетие). Эксперты Циан объясняют это высокой миграцией.

Согласно официальным данным, в период с 2010 по 2017 год Краснодар стал вторым после Москвы по миграционному приросту населения среди городов с числом жителей от 100 тыс. человек.

Активно застраивались в 2010–2019 годы Новосибирск (14% домов из тех, что были введены в эксплуатацию за последние 100 лет) и Московская область (13%). Наименьшие показатели отмечены в Москве (6%), Нижнем Новгороде (7%) и Перми (8%).

Доля построенных жилых домов в крупнейших городах, % от кол-ва введенных корпусов за 1920–2019 гг.

Источник: Аналитический центр Циан

Больше всего домов (27%) в крупнейших городах было сдано в эксплуатацию в 1960–1969 годы, когда по всей стране велось строительство хрущевок. Максимальная доля сданных корпусов в этом периоде отмечена в Перми (34%), Санкт-Петербурге (33%) и Москве (32%).

Плюс 8 этажей за 100 лет

Развитие индустриального домостроения, использование монолитных технологий и металлоконструкций позволило девелоперам планомерно увеличивать этажность зданий.

Средняя высотность домов, построенных в 1920–1929 годы, — 4,9 этажа. Этот показатель оставался практически неизменным на протяжении следующих 40 лет. К 1969 году этажность достигла 5,6 этажа. Начиная с 1970 года в результате массового строительства панельных домов высота домов увеличивалась быстрыми темпами.

Жилые корпуса, сданные в 1970–1979 годы, имеют в среднем 7,8 этажа. В 2010–2019 годы показатель вырос до 13,1 этажа. Максимальная средняя этажность зафиксирована в Екатеринбурге (16,1 этажа), Москве (15,6 этажа) и Красноярске (15 этажей). Второе место столицы связано с развитием малоэтажной застройки на территории Новой Москвы. Минимальные значения отмечены в Волгограде (8,9 этажа), Самаре (9,6 этажа) и Омске (10,9 этажа).

Изменение средней этажности по крупнейшим городам за последние десятилетия

Источник: Аналитический центр Циан

Что касается данных по средней этажности построенных домов за последнее десятилетие, то рост действительно есть, особенно по сравнению с 2010 годом.

Средняя этажность домов, возведенных за последнее десятилетие

Источник: Аналитический центр Циан

«Монолит» вместо «панели»

Монолитные дома с каждым годом занимают большую долю среди готовых зданий. Из домов, сданных в 2010–2019 годы в крупнейших городах, 33% — монолитные, 25% — кирпичные, 21% — панельные. За последнее десятилетие доля монолитных зданий увеличилась на 15 п.п. Панельные и кирпичные корпуса «потеряли» 13 п.п. и 7 п.п. соответственно.

В последнее десятилетие монолитное домостроение лидирует не во всех городах. Наибольшая доля монолитных корпусов представлена в Екатеринбурге (65%), Санкт-Петербурге (57%), Москве (48%). Максимальная доля кирпичных домов — в Самаре, Волгограде, Уфе, а «панели» — в Челябинске. Эксперты Циан обращают внимание на обратную зависимость между долей кирпичных зданий и этажностью. Чем больше в городе кирпичных домов, тем ниже средняя высотность.

Вторичная недвижимость, построенная в первой половине XX века, представлена преимущественно в кирпичных домах. С 1920 по 1959 год доля таких зданий среди строящихся в крупнейших городах достигала в среднем 86%.

«С 2010 по 2018 год в России 36% введенной жилой площади — кирпичные дома, — комментирует Алексей Попов. — Монолитные здания занимают 16%, панельные — 12%. Преобладание кирпичных зданий среди построенного жилья объясняется высокой долей индивидуального жилищного строительства в нашей стране: 42% в период с 2010 по 2018 год».

Дорогая история

Наибольшая стоимость 1 кв. м на вторичном рынке зафиксирована в домах, построенных в период с 1920 по 1929 год, — в среднем 202 тыс. рублей. Столь высокая цена связана с расположением данных объектов: 65% квартир и апартаментов экспонируются в Москве, преимущественно в центре города: Хамовники, Басманный, Пресненский районы. Средняя стоимость 1 кв. м столичного жилья, построенного в 1920–1929 годы, составляет 272,6 тыс. рублей. В число лидеров по цене также входит Санкт-Петербург (103,5 тыс. рублей) и Краснодар (82 тыс. рублей). В Красноярске и Уфе отсутствуют предложения в домах, сданных в 1920-е годы XX века.

Высокая средняя стоимость квадратного метра также отмечена для квартир, введенных в эксплуатацию с 2000 по 2009 год: 120 тыс. рублей. Лидерами стали Москва (232,5 тыс. рублей), Санкт-Петербург (125 тыс. рублей) и Московская область (92,8 тыс. рублей).

В домах, построенных за прошедшее десятилетие (2010–2019), средняя стоимость «квадрата» — 93 тыс. рублей. Относительно нулевых снижение составило 22,5% в целом по рынку.

В наибольшей степени падение коснулось Самары (–19%), Москвы (–14%), Санкт-Петербурга (–9%). Рост цен зафиксирован в Ленинградской области (+10%) и Казани (+5%).

«Снижение средней стоимости квадратного метра в столице объясняется как изменением структуры предложения, так и градостроительной политикой, — поясняет Алексей Попов. — 15–20 лет назад велось строительство преимущественно жилья бизнес- и элитного классов, поэтому средняя цена «квадрата» в таких домах сохраняется на высоком уровне. С середины 2010-х в столице стартовала программа реновации бывших промзон. В результате рынок пополнился более доступным предложением массового сегмента, что уменьшило среднюю стоимость 1 кв. м в Москве на 32 тыс. рублей за последнее десятилетие».