Механизм КРТ позволяет развивать различные территории, облагораживая их качественной инфраструктурой, но сложностей при этом предостаточно.

7 декабря состоялось заседание Совета по вопросам жилищного строительства и содействия развитию жилищно-коммунального комплекса при Совете Федерации на тему «Комплексное развитие территорий: проблемы и пути их решения».

В мероприятии, которое провела  заместитель председателя СФ Галина Карелова, приняли участие сенаторы РФ, представители Минстроя России, АО «ДОМ.РФ», Фонда содействия реформированию ЖКХ и субъектов Федерации.

Как известно, закон о комплексном развитии территорий (КРТ) вступил в силу 30 декабря 2020 г. И до его принятия обновление жилищного фонда носило лишь точечный характер, оставляя без реновации деградирующие территории, при этом оно не способствовало всестороннему развитию комфортной городской среды в регионах.

В результате закон о КРТ ввел единый механизм, направленный на создание благоприятных условий проживания граждан и обновление среды жизнедеятельности. Власти регионов и муниципалитетов получили широкие полномочия в вопросах КРТ, а определение субъектами содержания программ, источников финансирования и порога износа домов в значительной степени ускоряет социально-экономическое развитие регионов, плюс ко всему дает дополнительные возможности для привлечения инвестиций.

Однако в процессе реализации закона в ряде регионов возникли различные трудности, а также разночтения в определении критериев жилья и территорий, попадающих под программу КРТ. К другим проблемам можно отнести отсутствие механизма финансирования процедуры расселения граждан из ветхого жилья и запрет на коммерческую застройку территорий, освобожденных от аварийных домов с использованием средств Фонда содействия реформированию ЖКХ. Кроме того, невозможна реализация проектов на территории, полностью занятой ветхими частными домами.

Но самое главное, что всего лишь 8 субъектов из 85 установили дополнительные меры поддержки собственников жилых помещений при реализации проектов КРТ. В частности, только Пермский край, Московская, Нижегородская и Свердловская области предоставляют отдельную квартиру взамен комнаты в коммунальной квартире.

Так, как сообщил губернатор Воронежской области Александр Гусев, в области определены 18 площадок для комплексного развития с общей площадью около 200 га. Однако регион столкнулся с проблемами, которые затрагивают также и другие субъекты Федерации: это влияние жилых объектов на архитектурный облик города и неиспользуемые аварийные объекты гражданской обороны, которые находятся в федеральной собственности.

При этом, по словам заместителя министра строительства и ЖКХ Никиты Стасишина, самая серьезная вещь, которая тормозит развитие КРТ в тех регионах, городах и исторических центрах, где инвестиционной стоимости квадратного метра не хватает для того, чтобы на рыночных условиях можно было строить стартовые дома, – это отсутствие инструментов финансирования при расселении ветхих многоквартирных домов.

Вторая проблема – это приаэродромные территории. Причем пересмотр правил по факту наложил эмбарго на ввод даже уже построенных объектов. Например, в Иркутске аэропорт находится в центре города, и там не могут ввести даже уже построенные школы и детские сады, потому что седьмая подзона «накрыла» без разбора уже действующие разрешения на строительство. И это, как заявил Никита Стасишин, бич сегодняшнего жилищного строительства.

Также не урегулирован вопрос перехода прав по договорам КРТ, заключенным с правообладателями земельных участков и объектов, которые находятся в частной собственности.

Следующая проблема в том, что существующая плотность застройки ветхими и аварийными домами в несколько раз меньше комфортной и инвестиционно привлекательной для городских районов. И это даже с учетом того, что они будут обеспечены всей необходимой социальной инфраструктурой. Но если не увеличить площадь жилья на каждой конкретной территории, то у инвесторов не сойдется экономика проекта. Сложность в том, что любое КРТ подразумевает под собой увеличение площади застройки на вновь сформированном земельном участке. Однако контролирующие органы считают, что любое увеличение плотности застройки – это превышение полномочий должностными лицами региональных органов власти.

И, наконец, чтобы строить на новых участках дома, к ним нужно подвести коммуникации, и особенно остро стоит вопрос с сетями водоснабжения и водоотведения, а также теплоснабжения. Для этого в проектах КРТ могут использоваться инфраструктурные бюджетные кредиты.

А регионы-то готовы?

Что касается вопроса нормативно-правовых актов (НПА) о реализации проектов КРТ, то на начало декабря все 8 обязательных НПА и 13 инициативных нормативных региональных актов приняты в 58 регионах. Еще в 25 регионах НПА приняты частично, но при этом они позволяют приступить к принятию решения о КРТ: провести торги и заключить договор о КРТ. И только в Забайкалье и Томской области НПА не приняты вообще. Таким образом, сегодня 82 субъекта полностью готовы к реализации проектов КРТ.

Так, например, в Тюменской области принята вся необходимая нормативно-правовая база – два областных закона и 8 постановлений областного правительства, а вся градостроительная документация действует и своевременно обновляется.

В Тюмени принято 2 решения о КРТ, в них вошли площадки общей площадью почти 37 га. Причем второй проект интересен тем, что впервые КРТ будет реализовываться на несмежных территориях. Еще в высокой степени проработки находятся еще 4 площадки общей площадью почти 413 га и 20 потенциальных площадок находятся в работе.

Как сообщил Никита Стасишин, на начало декабря субъекты рассматривают 629 территорий с использованием механизма КРТ общей площадью более 23 тыс. га и с градостроительным потенциалом только жилой площади 145 млн кв. м. При этом по отношению к ноябрю эта площадь увеличилась на 6 млн кв. м.

Уже подготовлено 95 проектов решения о КРТ, и учитываются только полностью сформированные земельные участки. Опубликовано 80 проектов, из них приняты 44 проекта. Также проведено 17 торгов на право заключения договора КРТ, 5 – на основании принятых до декабря решений. В результате заключено 32 договора о КРТ.

Плюс ко всему в программе участвует и ДОМ.РФ, выполняя функции агента полномочий РФ в отношении федеральных земельных участков. И на участках, вовлечением в оборот которых занимается ДОМ.РФ, ведутся процедуры согласования по 72 проектам в 31 регионе с общей площадью около 3,5 тыс. га и с будущим градостроительным потенциалом около 14 млн кв.м.

Как сообщил и.о. генерального директора ДОМ.РФ Денис Филиппов, на данный момент 20 регионов согласовали реализацию 28 проектов КРТ с общей площадью 1,6 тыс. га и градостроительным потенциалом 6,78 млн кв. м. Это связано с тем, что Правительство РФ поставило перед Единым институтом развития ДОМ.РФ задачу обеспечить, в том числе с применением механизма КРТ, ввода до 2030 г. около 100 млн кв.м жилья. И количество таких проектов будет расти.

Так, по словам Дениса Филиппова, ключевая задача ДОМ.РФ – перезагрузить и раскрыть потенциал территорий, которые для многих городов – мощный ресурс социального и экономического развития. Причем ДОМ.РФ планирует готовить проекты КРТ вместе с регионами, а затем применять все имеющиеся у института развития инструменты и механизмы: проектное финансирование от Банка ДОМ.РФ, облигации для создания инфраструктуры, архитектурно-строительную экспертизу от Фонда ДОМ.РФ и функции застройщика от ДОМ.РФ Девеломпент.

Кроме того, на механизм КРТ важно распространить опыт проведения аукционов «за долю», когда ДОМ.РФ как организатор торгов получает часть помещений, построенных на вовлеченных землях. Переданные таким образом помещения могут быть использованы Единым институтом развития совместно с органами местного самоуправления для решения социальных задач, а также развития рынка современного арендного жилья. Например, их можно предоставлять отдельным категориям граждан. Также стоит дать возможность регионам выкупать такое жилье без конкурса для граждан, переселяемых из аварийного жилья. Причем соответствующие изменения в законодательство уже подготовлены ДОМ.РФ и обсуждаются с Минстроем и Правительством. Осталось заручиться поддержкой у Совета Федерации, чтобы это жилье можно было передавать по цене, установленной Минстроем.

Галина Карелова сразу же поддержала эту идею, а Никита Стасишин пообещал ее проработать.

Нужна поддержка – но какая?

В программе КРТ участвует Фонд содействия реформированию ЖКХ. И, как сообщил заместитель генерального директора Фонда Михаил Сюткин, сегодня Фондом подготовлено 30 проектов КРТ жилой застройки, по которым будет расселено около 800 тыс. кв. м аварийного жилья, где проживают 44,4 тыс. человек. Впоследствии на этих земельных участках можно построить около 5,6 млн кв. м жилья. Сумма одобренных Фондом субсидий составляет 3,1 млрд руб.

В целом же общий объем инвестиций, который необходим для реализации проектов КРТ, заявленных субъектами, составляет 428 млрд руб. Из них около 25 млрд руб. – это средства субъектов, 3 млрд руб. – субсидии от Фонда ЖКХ, предоставленные на переселение граждан. Причем из 428 млрд руб. около 120 млрд руб., т.е. почти четверть – это различные обязательства бюджетов на расселение граждан и строительство социальной, инженерной, дорожной инфраструктуры. Это те обязательства, которые делятся при реализации проектов КРТ между бюджетами субъектов и частными инвесторами.

Вообще, плюсы КРТ в том, что развивается не только инфраструктура территорий, вовлеченных в проект, но и все окружение с учетом показателей прилегающей инфраструктуры и территорий. Речь идет о модернизации социальной, инженерной и коммунальной инфраструктуры. При этом сам процесс КРТ – это публичное закрепление обязательств сторон, перечня мероприятий, сроков и механизмов реализации этой территории.

В свою очередь вице-президент Российского Союза строителей Максим Федорченко отметил, что, исходя из цели нацпроекта «Жилье и городская среда» по ежегодному вводу жилья в объеме 120 млн кв. м, в ближайшие 7-8 лет нужно вовлечь в строительство дополнительно 120-140 тыс. га земли. И это огромная территория. При этом основной градостроительный потенциал – это застроенные территории, в том числе жилая застройка и промышленные зоны.

А для успешной реализации механизма КРТ Российским Союзом строителей создан специальный электронный ресурс, где публикуются все нормативные акты КРТ, которые принимаются в регионах. Это позволяет субъектам обмениваться опытом в заочном формате. Самое интересное, что регионы просят создать аналитический ресурс с успешными региональными практиками реализации механизма КРТ и недостатками – и эта работа стоит у РСС в планах. 

Но самый большой акцент Максим Федорченко сделал на необходимости подготовки технико-экономического обоснования проектов КРТ для определения объема мер государственной поддержки, а также разъяснения порядка применения инфраструктурного меню при КРТ. Такой подход нужен, чтобы этот инструмент активнее использовался в реализации конкретных проектов. При этом нельзя забывать о защите интересов инвесторов, участвующих в реализации проектов КРТ.

По окончании мероприятия Галина Карелова поблагодарила регионы и органы власти за вовлеченность в процесс и предложила принять проект решения, который будет доработан в течение двух недель. Также ожидается внесение изменений в закон о КРТ. Но самое главное – нужно оценить недостающие объемы средств для регионов.