О том, смогут ли девелоперы адаптировать свои продукты к новым условиям, поговорили в ходе дискуссии «Как проектировать город будущего, опираясь на уроки прошлого и предвидя новые вызовы».

Прошло чуть больше месяца с начала введения санкций в отношении России со стороны недружественных стран. В жилищном строительстве помимо финансовых проблем, которые старается отрегулировать власть, есть еще вопрос замещения материалов и оборудования, исчезнувших с отечественного рынка. В целом импортозамещение в отрасли находится на довольно высоком уровне. Большая часть стройматериалов производится на территории России, однако, чем выше класс жилья, тем больше в нем элементов, которые сегодня требуется заместить. И далеко не все можно заменить отечественным продуктом. Это касается, в первую очередь, материалов отделки, фасадных решений, лифтов, благоустройства территории и ряда других позиций.

Мероприятие, организованное Ассоциацией профессионалов рынка недвижимости REPA в рамках проекта «Девелоперская среда», показало, как девелоперы видят свой бизнес в нынешних реалиях. Модератор дискуссии, председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова постаралась выяснить, будут ли девелоперы что-то менять в текущих и будущих проектах, и как будут решать вопросы импортозамещения.

О текущих проектах

«Текущие проекты мы не меняем, благоустройство, наоборот, добавляем, — заявила коммерческий директор компании Asterus Вера Стефан. — Есть гипотеза, что в связи с инфляционным давлением, путешествия и досуг будут менее доступны, и люди предпочтут проводить свободное время у себя во дворе, если там создать для этого условия. Социальные проекты также оптимизации подвергаться не станут».

Не собираются ничего менять в уже строящемся жилье и в девелоперской компании Vos’hod. По словам ее коммерческого директора Елены Петропавловской, застройщиков многому научила пандемия. Строители быстро адаптировались к текущим реалиям, как с точки зрения продукта, так и поставок, и хеджирования рисков. «Мы не можем себе позволить ухудшение качества заявленного продукта, так как репутация застройщика нарабатывается годами», — говорит она.

Коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко уверен, что ни один девелопер сегодня не скажет, что не готов выполнить взятые на себя обещания, потому что в предыдущие полтора года все «весело перевыполняли планы по продажам». По его словам, нынешняя высокая цена недвижимости станет гарантом того, что застройщики оставят свои проекты без изменений.

О будущих проектах

Между тем, в отношении проектов, которые еще не стартовали, мнения застройщиков не столь однозначны. Руководитель отдела продуктовых концепций и аналитики ГК «Пионер» Евгений Межевикин, уверен, что каждый девелопер хочет, чтобы его проект оставался уникальным, и поэтому компания принятые решения глобально менять не намерена.

«Сейчас с новыми проектами все значительно проще, чем со старыми. Особых проблем не видится, потому что мы еще не успели данные проекты продать, — уверен Александр Коваленко. — Можно спокойно планировать использование и отечественных материалов, и китайских кондиционеров и так далее».

Елена Петропавловская не столь оптимистична. В новых проектах она видит риски и считает, что строительство может встать на паузу на 2-3 месяца. «Сейчас идут скачки курса валют, непонятно, что будет с логистикой поставок, сложно выбрать генподрядчика на реализацию строительных работ, — делится своими наблюдениями она. — Наша задача сейчас максимально качественно пересобрать продукт, чтобы и клиент был доволен, и девелопер не остался в минусе».

Компания Asterus на этапе проектирования приняла ряд решений по квартирографии, уменьшив среднюю площадь лота во всех классах жилья. По мнению Веры Стефан, главным критерием выбора покупателя остается локация и наличие инфраструктуры, а высота потолка или окна, например, имеют вторичное значение.

Пересматривают планировки и в ГК ФСК. По словам директора департамента развития продуктов компании Петра Кирилловского, в комфорт-классе они останутся прежними, а в бизнес-классе будет сокращение средней площади квартир на 10%. «Но нужно быть острожным, потому что льготная ипотека ориентирована на семейную аудиторию. Это означает, что мельчить со студиями не стоит», — уверен эксперт.

Об отделке

Наиболее сложная ситуация складывается для жилых комплексов, которые сдаются с отделкой, потому что это один их самых дорогостоящих элементов строительства. Трудности в данном вопросе особенно ощущаются в проектах премиум-классов. По рынку ходят слухи о том, что в ряде компаний приняли решение остатки квартир продавать без отделки.

«Это нарушение всех обещаний, данных покупателям, потому что люди брали не только квартиру с ламинатом и плиткой, но и тихий час для своих детей, и неубитые МОПы, — говорит Александр Коваленко. — И сейчас изменить этот вектор — значит, обмануть своих клиентов».

Евгений Межевикин считает, что основная задача девелопера найти в этом вопросе компромиссные решения, чтобы сохранить договорные обязательства. ГК «Пионер» провело исследование рынка с точки зрения доступности материалов для отделки и инженерных систем, и ищут возможности замещения выпадающих позиций.

«Время проблем — это и время возможностей. Колоссальное количество игроков рынка озадачено сегодня одними и теми же вопросами, — уверен он. — Рынок будет заполняться отечественными и китайскими продуктами. Вопрос в том, кто сейчас быстрее адаптируется и предложит решения в оптимальные сроки».

«По замещению выпадающих позиций наша группа на прошлой неделе ездила в Турцию, мы активно смотрим Китай, Индию, — говорит Петр Кирилловский. — В большинстве случаев проблем не должно возникнуть. Сложности связаны с некоторым увеличением сроков поставки, но большую часть необходимых продуктов Китай позволит нам заместить».

Об архитекторах, фасадах и благоустройстве

Западные санкции влияют на стройку и на этапе проектирования. По словам Петра Кирилловского, многие зарубежные архитекторы, может быть, и хотели бы продолжить работать в России, но у них нет такой возможности, так как их могут лишить лицензии либо страхования.

«Наши испанские партнёры, например, не получили деньги, которые им были отправлены, и не смогут получить, потому что средства заблокированы на этапе передачи от банка к банку, — рассказал топ-менеджер ФСК. — Мы ищем возможности, чтобы продолжить работу с испанцами, но, скорее всего, в новых проектах нам придется рассчитывать исключительно на отечественных проектировщиков».

На фоне кризиса застройщики вполне могут начать применять более простые фасады в более дорогих сегментах. Как считает Вера Стефан, решения, которые девелоперы раньше использовали в комфорт-классе, с новыми декоративными приемами теперь станут «бизнесом». В качестве примера она привела турецкую девелоперскую компанию «Меса», которая использует в премиальных сегментах спокойные фасады, но абсолютно не скупится во внутренней отделке помещений.

Благоустройство территорий, по мнению руководителя направления генерального плана CapitalGroup Елены Головковой, от санкций пострадало незначительно. Большинство элементов и до кризиса поступали из России. Европа поставляла посадочный материал, деревья и крупномеры. Но российские питомники уже 20 лет назад стали перенимать европейский опыт, и весь необходимый продукт есть на отечественных рынках.

«В большом количестве изготавливаются и малые архитектурные формы. Мы видим суперпрогресс в дизайне и производстве МАФов, — рассказала Елена Головкова. — Настоящий бум наблюдается в производстве детских игровых комплексов. Производители из Новосибирска, Санкт-Петербурга и Москвы делают просто потрясающие с точки зрения дизайна продукты, не просто копируя западные аналоги, а создавая свои решения».

Об оптимизации

Наконец, для того, чтобы не понижать качество продукта, застройщики могут сэкономить, просто оптимизировав некоторые процессы. «За последние два года мы расслабились и перестали уделять внимание мелочам, — уверен Петр Кирилловский. — А на них уходит до 40% стоимости».

Например, разводка электричества идет по потолку и далее спускается к розетке: три метра провода на каждую. Если проводку вести внизу помещения, получится серьезная экономия. При укладке широкоформатной плитки нужно заранее думать о ее подрезке. То же самое касается фасадных материалов. Необходимо четко представлять направление рисунка и закладывать его в проекте для того, чтобы избежать ручной раскладки на месте. «Об этом нам предстоит думать в ближайший год-два минимум. Мы не можем экономить на внешнем виде и качестве проектов, но мы должны думать про мелочи и затягивать пояса», — говорит эксперт.

С ним согласен Евгений Межевикин, который считает, что в процессе нового строительства будут пересматриваться решения, вноситься изменения, искаться компромиссы. «В процессе стройки при изменении внешних условий можно какие-то решения улучшать или ухудшать. Это живой процесс, — говорит он. — Качество проектов в целом все равно глобально не снизится. Скорее, мы будем в таких компромиссах находить оптимизацию».

О сдержанном оптимизме

В целом девелоперы пока полны сдержанного оптимизма. На рынке мало компаний, которые остановили продажи или подняли цены так, чтобы они отражали реальное положение вещей. Многие, вероятно, строят на запасах, накопленных в предыдущие 1,5-2 года. Как реально будет складываться ситуация, станет видно через несколько месяцев, когда страну настигнет кумулятивный эффект от санкций, а также будет понятно, как сработали правительственные меры поддержки. Будет ли спрос, и каким он будет.

«Оптимизм ведь может и подвести. Надеяться, конечно, нужно на хорошее, но при этом рассчитывать себестоимость и продажные цены, — резюмирует Александр Коваленко. — Вероятно, сегодня нам необходимо больше внимания уделять не конкурентной ситуации, а обещаниям, которые ранее были заявлены клиентам».