Чтобы смягчить последствия нынешнего кризиса, правительство подготовило ряд мер для поддержки девелоперов. В большинстве своем они сводятся к упрощению формальных процедур. Например, соблюдать строительные стандарты теперь можно «по желанию». Строить после этого, конечно, будет проще. Но не ударят ли такие послабления по дольщикам?

Переустановка драйвера

Добыча ресурсов и строительство не без оснований считаются основными «драйверами» российской экономики. Возведение жилья позволяет развивать множество смежных отраслей: металлообработку, добычу песка и щебня, транспорт, энергетику, производство стройматериалов и т. д. Причем желательно, чтобы эти предприятия находились как можно ближе к самой стройке. Получается, что новый микрорайон позволяет развиваться всему региону, в котором его возводят.  

С этой точки зрения падение спроса на недвижимость чревато не только коллапсом жилищного строительства — оно наносит сильнейший удар и по смежным отраслям. Так что стремление правительства поддержать застройщиков вполне понятно.  

Из предыдущего кризиса, связанного с пандемией коронавируса, строительная отрасль на данный момент в целом вышла. Благодаря субсидированию ипотеки из бюджета в прошлом году показатели ввода жилья в России побили очередной рекорд — построено 92,6 млн кв. м. 

Однако уже в прошлом году существенно взлетели цены на стройматериалы, а повышение стоимости квадратного метра в новостройке «съело» всю выгоду от «дешевых» ипотечных кредитов.

Следующим ударом по отрасли стало резкое повышение Центробанком ключевой ставки, вслед за которой вырос и процент по розничным кредитам. Уже в марте банки сообщили о снижении спроса на ипотеку в несколько раз. 

«Существенного спроса мы пока не увидим. Даже при льготной ставке ипотечного кредита с господдержкой 12% годовых ежемесячный платеж сейчас отнимает от 50% доходов средней российской семьи. Учитывая высокую инфляцию, которая привела к росту затрат домохозяйств на ежедневные потребительские нужды, расходы на ипотеку явно не могут иметь первый приоритет», — говорит исполнительный директор фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди. 

На фоне заградительных ипотечных ставок и фактического удорожания жизни возникла угроза стагнации в строительной отрасли. При этом невиданные ранее гиперсанкции отрезают российскую экономику от общемировой, и властям остается опираться только на свои силы. 

Работая над мерами поддержки строительной отрасли, правительство пошло по привычному пути сокращения административных барьеров. Так, 4 апреля принято постановление об упрощении порядка госэкспертизы проектной документации.  

Теперь, если застройщик заменил указанные в проекте стройматериалы на аналоги такого же качества, повторную экспертизу документации проведут бесплатно, а ее сроки уменьшатся вдвое и составят 14 рабочих дней. А если замена стройматериалов не привела к удорожанию строительства более чем на 30%, повторную экспертизу проводить вообще не нужно. 

Как обещает Минстрой, это позволит минимум на три месяца сократить сроки реализации проектов. 

Тем же постановлением правительство сделало проверку соблюдения экологических норм и требований по сохранению объектов культурного наследия частью государственной экспертизы проектной документации, а не отдельными процедурами. Правда, это касается только особо важных инфраструктурных объектов. 

 «Фактически речь идет о слиянии рабочих процессов, которые ранее велись отдельно и занимали много времени. Это нововведение коснется строительства объектов транспортной и коммунальной инфраструктуры, строек в Арктической зоне, а также сооружений, возводимых в рамках национальных проектов», — сообщается на сайте правительства РФ. 

О такой инициативе Ирек Файзуллин сообщил журналистам в конце марта. По его словам, эта «добровольность» не приведет к снижению качества новостроек. Требования безопасности предусмотрены еще рядом документов — в частности, соответствующим техническим регламентом. 

«В случае с обязательными нормами это сложная, не всегда оправданная бюрократическая процедура разработки специальных технических условий, а в случае отклонения от добровольных норм это инженерные расчеты, моделирование и обоснование, которые выполняет сам проектировщик и которые проходят оценку в органах экспертизы проектной документации», — цитирует ТАСС Ирека Файзулина.

Послабления коснулись и механизмов проектного финансирования: властями увеличен срок депонирования средств на эскроу-счетах. 

Если объект не достроили к указанной в проектной декларации дате, то по заявлению дольщиков деньги могут храниться в банке еще на протяжении двух лет. Ранее участники долевого строительства имели право на возврат средств в случае задержки более чем на два месяца.  

Но пока признать новостройку проблемной и взыскать неустойку за нарушение сроков сдачи объекта нельзя. Такая мера действует до конца 2022 года. Сейчас объект попадает в список проблемных, если его сдача задерживается на полгода. 

Еще одна планируемая реформа — разрешить застройщикам досрочно раскрывать эскроу-счета, то есть использовать деньги дольщиков еще до того, как дом сдан в эксплуатацию. 

Хорошо, но мало: чего еще добиваются девелоперы 

Меры, принятые в интересах застройщиков, призваны «подбодрить» экономику. Они позволяют облегчить и ускорить проектирование, обеспечивают более устойчивое материальное положение девелоперов. Однако, по словам экспертов, какого-то особенного эффекта от них ждать не стоит.

«Всё это — меры регулятивного плана: по улучшению делового климата, по упрощению регулирования. Шаги, которые упрощают текущую операционную деятельность застройщиков. На мой взгляд, оказать какое-то стимулирующее воздействие на спрос или предложение они не могут. На это способны лишь радикальные меры. Например, снижающие затраты застройщиков на возведение объектов или реально стимулирующие спрос (при столь высоких ставках льготное кредитование эту задачу не решает)», — отметила Татьяна Полиди.

Свои варианты выхода из кризиса ищет и строительное сообщество. В ходе XXI съезда саморегулируемых организаций, стартовавшего 12 апреля в Москве, представители отрасли обсудили сложившуюся обстановку и предложили ряд практических мер. 

Например, временное упрощение порядка ввода объектов в эксплуатацию в случае нехватки какого-либо оборудования, которое не слишком влияет на качественные характеристики новостройки. Также девелоперы выступают за введение отсрочки по некоторым налогам, снижение арендной платы за земельные участки для социально-культурной, коммунальной и бытовой инфраструктуры. 

«Строителям, на самом деле, не нужна сегодня какая-то сверхприбыль. Они как раз хотят сохранить коллективы, сохранить бизнес и хотят строить дальше. Но нужна гибкость, потому что пока месяцами выбиваешь какую-то бумажку, теряешь время. Мы готовы работать, и если в конце концов даже эти меры приведут к тому, что строители смогут чуть больше заработать, это только пойдет на сохранение бизнеса и коллективов в текущих экономических условиях», — отметил председатель научно-консультативной комиссии Национального объединения строителей Максим Федорченко.

Заплатят дольщики?

«За все заплатят покупатели квартир», — таково мнение некоторых экспертов и комментаторов в соцсетях. Например, независимый новосибирский аналитик строительного рынка Сергей Николаев видит негативный эффект для дольщиков в увеличении срока депонирования средств на эскроу-счетах. Если квартира не сдана в срок, деньги покупателя будут фактически заморожены. 

«От заполняемости счетов эскроу зависит процентная ставка по проектному финансированию: если средств там нет, ставка высокая, если есть — она минимальна. Теперь при задержке сдачи объекта дольщик не получит квартиру в сроки, на которые он рассчитывал, не сможет вывести свои деньги и они продолжат работать на застройщика. 

Не обязательно, что девелоперы воспользуются ситуацией в таком ключе — большая часть строительных компаний Новосибирска дорожит своей репутацией. Застройщик не заинтересован в затягивании сроков строительства», — говорит Николаев.

Татьяна Полиди тоже считает, что злоупотреблять государственными мерами поддержки не в интересах строителей. «Застройщик сам заинтересован завершить строительство, получить свою выручку и начать заниматься другими объектами. То есть конкретно эти меры вряд ли могут спровоцировать негативное поведение», — говорит эксперт. 

Содержащиеся там нормативы по сути дублируются федеральным законом о техническом регулировании. Разница в том, что ФЗ описывает конечные критерии безопасности продукта, а стандарты — способы достижения этих конечных потребительских качеств. 

«То есть отменой их обязательного соблюдения законодательство о строительстве приводится в соответствие с общим законодательством Российской Федерации о техническом регулировании», — отмечает Татьяна Полиди.

При этом наша собеседница убеждена: своды правил строители все равно будут соблюдать, так как при экспертизе проектной документации, а затем при государственном надзоре за ходом строительства объекта по сложившейся практике с застройщика все равно потребуют соответствия объекта этим документам. 

Председатель комиссии по проектному финансированию общественного совета при Минстрое Рифат Гарипов и вовсе полагает, что это нововведение будет только на руку дольщикам. 

«Сдать откровенный брак сейчас невозможно: процесс строительства весьма прозрачен. А вот сокращение времени, затрачиваемого на бумажную работу, которое последует за отменой обязательных норм, отрасль заметит точно. В первую очередь это важно для покупателей жилья, которые получат свои квартиры без бюрократических задержек», — цитирует чиновника РБК.

Совершенно иначе — в негативном ключе — многие эксперты оценивают возможность досрочного раскрытия эскроу-счетов, даже при готовности объекта на 70%. 

По мнению Татьяны Полиди, это нарушит права участников долевого строительства, поставив их в крайне уязвимое положение, повысит риски, того, что дом не будет сдан, и в конечном итоге приведет к росту числа обманутых дольщиков.

«Эта мера не увеличит ни спрос, ни предложение. Она просто снимет риски с бизнеса и перенесет их на покупателей квартир. Тем самым мы перечеркнем все достижения реформирования этой сферы за последние пять лет», — считает исполнительный директор «Института экономики города».

Что в итоге?

Итак,  уже принятые меры поддержки строительной отрасли не приведут к кардинальному улучшению ситуации для застройщиков, но и дольщикам вреда не нанесут. Однако чтобы стройка в России и дальше развивалась, на рынке недвижимости необходим высокий платежеспособный спрос. И с этим пока проблемы. 

Да, государство по-прежнему субсидирует ипотеку. Однако даже льготная ставка сейчас составляет 12% годовых. При нынешней цене квартир сумма ежемесячного платежа неподъемна для большинства семей. 

Также правительство заявляет о готовности субсидировать кредиты для самих строителей по ставке 15%. Но при таких льготах новые квартиры точно не будут дешевыми. 

На взгляд Татьяны Полиди, эффективной была бы такая мера поддержки застройщиков, как содействие в завершении проектов, которые находятся в высокой степени готовности. Например, выкуп определенной доли квартир в строящемся доме. 

«Выкупать квартиры по цене ниже рыночной, но выше себестоимости — это комплексная мера с заведомо достижимым результатом. Во-первых, это позволит государству выполнить свои обязательства перед очередниками, а в России право на жилищную поддержку  имеют более 4 млн семей. Во-вторых, таким образом будет ускорен процесс завершения объекта, и тем самым мы содействуем выполнению обязательств перед дольщиками», — говорит эксперт. 

Наконец, этой мерой государство поможет застройщикам получить норму прибыли по объекту, сняв с них риски ликвидности, а также избежать задержки раскрытия эскроу-счетов. Этот инструмент работал и работает во многих странах.