Жилищное строительство в Казахстане развивается бурно. И немало этому способствует именно государство. Есть целый ряд эффективных госпрограмм, нацеленных на то, чтобы казахстанцы как можно быстрей решили свои вопросы с жильем. Национальный проект «Сильные регионы – драйвер развития страны», включающий мероприятия госпрограмм «Нұрлы жер», «Нұрлы жол», «Развитие регионов», «Ауыл – Ел бесігі», направлен, в том числе, на развитие жилищного строительства.

В рамках программы «Нурлы жер» в текущем году планируется реализация 375 проектов по строительству инженерно-коммунальной инфраструктуры для будущего жилья на 119 млрд тенге. Из них 180 проектов на 54 млрд тенге – проекты по подведению коммуникаций к 50 257 земельным участкам под ИЖС.

В 2021 году из республиканского бюджета на строительство инженерно-коммуникационной инфраструктуры в районах жилищной застройки было выделено 103 млрд тенге. До 2025 года планируется обеспечить необходимой инфраструктурой 235 тыс. земельных участков: 125 тыс. в областных центрах, малых городах и 110 тыс. – в сельской местности.

Одна из целей госпрограммы «Нұрлы жер» – достичь к 2025 году обеспеченности жильем – 26 кв. м на одного проживающего. Программа ставит такие задачи как: реализация единой жилищной политики, рациональное обеспечение населения качественной питьевой водой и услугами водоотведения, модернизация и развитие жилищно-коммунального сектора и т.д.

Многие из этих задач постепенно и неуклонно решаются. Так, по итогам 2021 года в Казахстане построено более 17 млн кв. м жилья, что на 11,4% больше, чем в 2020-м. По примерным расчетам, прирост позволил 151 тыс. граждан улучшить свои жилищные условия. Инвестиции в жилищное строительство в сравнении с предыдущим периодом возросли на 19,1% и составили 2,4 трлн тенге. С учетом этого МИИР РК предлагает на 2022 год определить такой же годовой объем ввода жилья.

Активность есть, но только… ввысь

При множестве успешных госпрограмм, хорошо развитом строительном рынке малоэтажное строительство не стало горячим трендом в стране. В принципе, как считают в профильных ассоциациях, государство рассматривает малоэтажное строительство, как способ повысить доступность жилья для широких слоев населения, увеличить темпы строительства жилой недвижимости и достичь таких целей, как сохранение здоровья населения, повышение качества его жизни и решение демографической проблемы.

Национальная Ассоциация проектировщиков Казахстана (НАПрРК) рекомендовала даже организовать независимый, квалифицированный, постоянно действующий совет из высокопрофессиональных специалистов, способных глубоко анализировать состояние возникающих вопросов в области архитектуры, градостроительства и строительства. Совет мог бы давать заключения и по вопросам, касающимся мероприятий по развитию в стране МЖС. В НАПрРК также предлагали как можно скорей придать статус приоритетного вопросу развития малоэтажного строительства в городах и сельской местности.

Многие эксперты говорят о необходимости того, чтобы правительство в своей жилищной политике сделало отдельный, официально оформленный, акцент на малоэтажном строительстве. Подкрепило бы его специальными госпрограммами. Ведь все «голосует» за малоэтажку: и кошелек казахстанца, и экология, и комфорт. Тем более сейчас – в период гонки пандемий и экономических катаклизмов.

Например, в соседней России уже с 2018 года активно обсуждается вопрос малоэтажного строительства. Постоянно говорится о необходимости сокращения и ограничения высотного крупнопанельного строительства в стране. Там пришли к выводу, что концепция высотного строительства себя не оправдала, напротив, породила долгострои, финансовые пирамиды и закредитованность граждан. В результате такого подхода на малоэтажное жилье у соседей приходится более 60% от общего объема жилищного строительства.

В итоге за последние несколько лет в РФ произошел качественный скачок в развитии малоэтажного и индивидуального жилищного строительства. Образовался пласт строительных и девелоперских компаний, которые активно внедряют в проектирование и строительство малоэтажки новые тренды и направления. В тренде последних лет – создание комфортной среды для проживания.

«Покупатели жилья голосуют за ту среду проживания, которую формируют застройщики. И если ранее какие-то вещи казались ненужными или избыточными, то теперь на них делается большой акцент. К примеру, в порядке вещей стало создание полноценной социальной и спортивной инфраструктуры. Причем не только условные площадки для воркаута или детские горки, но и велодорожки, велопарковки, прогулочные зоны и аллеи, обустроенные набережные, бассейны, фитнес-центры, зоны коммуникаций детей, зоны творчества».

Константин Рагозин, эксперт по малоэтажному строительству

Все более активно в соседней стране внедряется система проектного финансирования с открытием отдельных эскроу-счетов для реализации комплексных проектов малоэтажной и индивидуальной жилой застройки. Тем самым снижается риск того, что квартира или дом не будут построены недобросовестным девелопером.

Альтернатива человейникам

«Часть крупнейших девелоперов уже приступила к реализации масштабных проектов по строительству малоэтажного жилья и загородных поселков. С одной стороны, очень сложно поверить, что компании, привыкшие «гнать объемы» при строительстве «человейников», смогут выдержать качество и индивидуальность, присущие малоэтажке и ИЖС, с другой – а почему бы и нет?».

Константин Рагозин

У нас малоэтажное строительство есть. Но оно не поддерживается активно ни специальными программами, ни законодательными актами, ни какими-либо еще стимулирующими мерами со стороны государства. Например, нет ипотеки, нацеленной именно на малоэтажное жилье. А ведь оно более экологично, выгодно для потребителя, комфортно и безопасно. Очевидность и количество аргументов в пользу малоэтажки, действительно, бьет через край.

Надо сказать, что в Казахстане также «сгущается туча» над высотным строительством. Крупные города республики «задыхаются» от высоток. Понятно, что строительным компаниям выгодно их возводить, поставив железобетонные многоэтажки на какой-то сумасшедший конвейер. Многоэтажное жилье хорошо продается – зачем что-то менять?

Но в правительстве уже обращают на этот вопрос пристальное внимание. В одном из своих выступлений министр индустрии и инфраструктурного развития Каирбек Ускенбаев сказал: «Устойчивый рост городов требует новых подходов к формированию городского пространства, четкого соблюдения градостроительных регламентов. Но в данный момент города в Казахстане застраиваются хаотично, без учета перспектив их развития и мнений общественности. К примеру, жители Алматы жалуются на дома-муравейники, жители столицы – на плотную застройку без создания пространств для отдыха».

Высотность зданий хотят ограничить, например, в нескольких районах Алматы. Маслихат южной столицы внес в соответствии с этим решением некоторые изменения и дополнения в документ «Об утверждении плана реализации градостроительных регламентов застройки функциональных зон территории города». Ограничение высотности зданий позволит снизить переуплотнение территории, нагрузку на социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру, создать новые рекреационные и досуговые зоны. Как мы сообщали ранее, МИИР поддержал инициативу акимата Алматы – ограничить высотность возводимых новостроек.

ИЖС – это вам не малоэтажка

Да, индивидуальное жилищное строительство – это нечто иное, чем малоэтажное. Во всяком случае, специалисты просят разделять эти понятия, так как их слияние может негативно повлиять на соответствующие законодательные аспекты.

Согласно Закону РК, малоэтажное строительство – это малоэтажные многоквартирные жилые дома высотой не более трех надземных этажей (без учета мансарды). В том числе, блокированные многоквартирные жилые дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок (от 7 апреля 2016 года №486-V «О долевом участии в жилищном строительстве»).

Но так как ИЖС все же идет в нашу «копилку» малоэтажности и, как следствие, экологии и комфорта, то поэтому немного коснемся этого вопроса.

Так, в этом году на подведение коммуникаций к участкам под ИЖС выделено 54 млрд тенге. Планируется строительство инженерно-коммунальной инфраструктуры для 50 тысяч земельных участков под индивидуальное жилищное строительство.

Уже несколько лет в Казахстане идет бесплатная раздача земли. По статье 50 Земельного кодекса РК каждый гражданин страны имеет право на бесплатное получение земельного участка площадью 0,10 гектара (10 соток) для ИЖС. Недавно появилась информация о том, что встать в очередь на участок под ИЖС можно через eGov.kz. Формирование заявки займет всего 5 минут. Раньше на этот процесс уходило не меньше 12 дней. Процесс получения 10 соток стал сегодня максимально прозрачным. Однако подготовленность земель – это то, что несколько омрачает идею безвозмездной раздачи земель.

Если в качестве примера взять Алматинскую область с показателями на данный момент, то ситуация такова: в очереди стоит более 160 тысяч человек, а в 2021 году выдали 2,5 тысячи участков. Такими темпами, как посчитали в специализированном издании krisha.kz, в среднем получения своей земли придется ждать 64 года. Но не стоит быть пессимистами, ведь все меняется очень быстро, и нередко именно в положительную сторону.

Если научились ставить на очередь за 5 минут, вместо бывших 12 дней, есть шанс, что научатся быстрей готовить земли для передачи в собственность казахстанцам. Если же продолжить статистику по Алматинской области, то в 2022 году здесь планируется выделить более 4,9 тысячи участков, в 2023-м – еще 2,5 тысячи.

Плюсы малоэтажных объектов

По словам Жана Бекесова – автора учебно-информационного портала «Налоги в Казахстане», главным аргументом в пользу малоэтажных ЖК выступает срок строительства. Если для возведения высотного «муравейника» требуется не менее полутора лет, то на строительство трехэтажного дома – всего несколько месяцев. Это выгодно, считает он, как для частных инвесторов, так и для лиц, покупающих жилье для себя. Минимальные инвестиционные риски также стимулируют граждан к вложению средств именно в малоэтажное строительство. На стадии котлована такие квартиры стоят на треть ниже, нежели после введения в эксплуатацию. То, что современные малоэтажки не похожи друг на друга, – это еще один плюс.

Сравнительно низкая цена возведенных домов возможна за счет отсутствия потребностей в габаритном фундаменте и трудоемких подготовительных строительных работах. Плюс данного направления в области жилищного строительства – это и развитая инфраструктура на территориях малоэтажного строительства (МЖС) в соответствии с утвержденным архитектурным планом, экологически чистая среда и приближенность к естественной природе, за счет возведения подобных строений в загородной черте подальше от городов и мегаполисов. И что сейчас становится очень важным – социально-психологическое равновесие, спокойствие и комфорт на участках МЖС, которое характеризуется тишиной и размеренностью.

Малоэтажный Казахстан. Реально?

Малоэтажное строительство сделают массовым, в том числе и современные методы строительства. Их внедрение на отечественном рынке – это один из основополагающих моментов для развития МЖС в стране. Возведение зданий из металлоконструкций рассматривается сейчас специалистами как один из таких методов. Речь о конструкции на основе металлического каркаса, вес которой не требует фундамента глубокого заложения. Благодаря этому, а также технологичности сборки сроки строительства сильно сокращаются. Другая технология – это каркасно-панельные дома на деревянной или металлической основе, которые изготавливаются в заводских условиях, возводятся в короткие сроки и стоят недорого.

Специалисты упоминают такой способ малоэтажного строительства, как энергоэффективная модульная домостроительная система на основе 3D-панелей. Есть технология – дома-трансформеры. Строят быстровозводимое загородное индивидуальное жилье, применяя и современные технологии панельно-монолитного домостроения. Очень интересна в плане развития МЖС концепция создания мобильных гибких автоматизированных производств строительных конструкций и компонентов для малоэтажного строительства. Некоторые из самых современных технологий возведения МЖС применяют в Казахстане. Многие отечественные компании могут возводить те же 2-этажные коттеджи всего за 19 дней.

Нужно ГЧП

Как считает Олег Ким, директор филиала АО «Доступное жилье», реализовавший первый масштабный проект технологического малоэтажного строительства, МЖС в Казахстане имеет огромные перспективы развития: «На сегодняшний день около 50% ежегодно вводимого в эксплуатацию жилья это индивидуальные дома. Вместе с тем основную массу составляют дома двух типов: респектабельные коттеджные поселки с дорогими домами и массовый самострой с очень разным качеством».

На первый взгляд, отмечает эксперт, главным сдерживающим фактором является отсутствие участков под застройку с готовой инженерной инфраструктурой – это важная, но лишь часть проблемы.

Получив землю, большинство граждан не сможет построить качественные дома самостоятельно. Нужны финансовые инструменты для строительства ИЖС, квалифицированные специалисты, но ни тем ни другим большинство граждан не обладает. Итог, как считает Олег Ким, может оказаться печальным – это масса разных по архитектуре и качеству домов, большая часть из которых превратится в долгострой.

«Наиболее перспективным видится комплексное строительство малоэтажных городков с развитой инженерной и социальной инфраструктурой от специализированных застройщиков. В малоэтажное домостроение должны прийти современные строительные технологии, позволяющие получить высокий уровень качества и комфорта по доступной цене. Как в свое время Генри Форд, применив поточное производство, воплотил идею «автомобиль – не роскошь, а средство передвижения», так современные технологии в малоэтажном строительстве способны воплотить мечту казахстанцев об отдельном доме».

Олег Ким, директор филиала АО «Доступное жилье»

Да, мультиформатные поселки – это новое слово застройки для Казахстана. Но постепенно подобные проекты начинают реализовываться в республике. Так в одном из районов Алматинской области планируется строительство подобного мультиформатного поселка.

Строительство индивидуального жилья полностью соответствует мировым тенденциям урбанистики развитых стран. Но далеко не все из них могут это себе позволить в силу географических и природных условий. А Казахстан – может.

Но для того, чтобы МЖС начало переживать бурный рост, необходимо, как говорят эксперты, ГЧП по следующей схеме: государство в лице местных исполнительных органов обеспечивает инфраструктуру для утвержденных и прошедших отбор проектов, застройщик – строит, финансовые институты предоставляют финансовые инструменты как застройщикам, так и конечным потребителям. Модели же взаимодействия могут быть различны.

Татьяна БИРЮКОВА

Перепечатка статьи из популярного интеренет издания "Деловой Казахстан".